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寧波
一房二賣如何保護買主的利益
一、一房二賣房子歸誰?
(一)一房二賣合同的法律效力
一房二賣案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權，僅享有債權，債權不能對抗第三人，不能主張第二個買房人侵犯了他的所有權。所有權仍屬出賣人，他仍有權第二次出賣。因此，“一房二賣”的兩份合同均為有效。
當然，這是在兩份合同都是符合法定條件的前提下，有一種意外情況會使第二份合同無效。即第二個購買人屬惡意第三人，明知此房已出賣，他的行為就損害了第一個買房人的利益。按照《合同法》的有關規定，這種行為屬于惡意串通損害他人利益，這種情況后合同應無效。
(二)一房二賣合同的履行
在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當然無從履行。
1、如果已經辦理了登記
根據《物權法》第9條的規定，物權的變更、轉讓，應當依法辦理過戶登記手續，未辦理過戶登記的，不發生物權變動的效力。如果已經辦理了過戶登記，由辦理過戶登記的一方獲得房子的所有權。
2、如果沒有辦理登記
由于債權沒有優先性，賣家可以選擇履行哪份合同，另一方可以追究違約責任。
二、一房二賣如何保護買主的利益?
在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當然無從履行，這時，購房者要想得到法律上的保護，只能通過追究賣房者的違約責任來維護自己的利益。這又會出現兩種情況，下面我們分別探討。
(一)開發商違反約定一房二賣的情形
首先，應當明確，房地產企業與買房人訂立的數份買賣合同，是都有法律效力的。其次應根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定予以處理。該解釋所針對的商品房買賣合同就是指的房地產開發企業。?該司法解釋規定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請求權，包括懲罰性賠償請求權，又分先買者的請求權和后買者的請求權，都是不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(二)普通賣房者違反約定一房二賣的情形
對于這種情形，不能適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，也不能適用《中華人民共和國消者權益保護法》，因為該法所特指的專指經營者與消費者之間出現的爭執，而一般賣房者是不能算為經營者的。
這種情況下，爭議的處理應以合同法作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償，即不超過已付購房款一倍的賠償責任，而只能主張返還購房款及利息，賠償損失。
以上就是小編為大家整理的有關問題進行的解答。綜上所述，我們可以了解到在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為開發商享有，而兩個購房人都未取得房屋的所有權。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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