開發(fā)商未告知實情能退房嗎

李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定：李某向該公司購買某路段兩套房屋，兩套房屋建筑面積共為145平方米，房屋總價款為人民幣113843元，但該房地產(chǎn)開發(fā)公司未將李某所購房屋的地下室為通水管房告知李某。合同訂立后，李某給付購房款共計113843元，該公司也將房屋交付給李某使用。此后，李某取得房產(chǎn)證，并對兩套房屋進行裝修，將兩套房屋之間的隔墻打通，該公司明知李某改動結構，但未予以阻止，也未表示異議。李某入住后，發(fā)現(xiàn)所購房屋的地下室為通水管房，每隔30分鐘發(fā)出機器運轉聲和流水聲致使李某生活遭受較大影響，尤其影響睡眠，李某曾多次與物業(yè)管理部門交涉要求改善，但雖經(jīng)整改維修，卻仍未能改善，李某遂起訴?要求退房。

法院委托環(huán)境監(jiān)測部門對水管噪音進行了鑒定，鑒定結果為噪音超標。法院審理后認為，開發(fā)公司在出售房屋時未告知李某其所購房屋處于水管房之上，該合同標的物有瑕疵，遂判決開發(fā)公司退房并返還李某購房款及裝修損失，李某恢復房屋原始結構。

1、雙方所訂立的合同約定，爭議房屋的使用性質為“居住”。因此，被告交付的房屋應符合“居住”使用的標準。雖然雙方未約定“居住”使用的具體標準，但依據(jù)《合同法》第62條第1款第1項之規(guī)定，被告交付的標的物至少要符合行業(yè)標準。

2、原告李某訴請退房，其實質系要求解除合同。李某依約取得的標的物在品質上存在瑕疵，無法達到正常居住標準，屬不能實現(xiàn)合同目的的情形，根據(jù)合同法的規(guī)定，原告有權要求解除合同。

3、被告交付的房屋存在品質瑕疵。雖然地下室并非原告所購買的標的物，但因屬于原告所購房屋的地下室，因此地下室的品質如何直接影響著原告所購房屋的使用。

買房后退房的流程

1、先找開發(fā)商協(xié)商協(xié)商不成再訴訟，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調沒有結果，再選擇訴訟。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。

2、索要違約金及相關稅費，如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入買房者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。

3、首付、月供利息都可獲賠，在退房款方面，采用一次性付款的買房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與買房者的借款合同。開發(fā)商支付買房者首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若買房者按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還買房者月供及利息支出。若買房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中，若責任方為開發(fā)商，買房者可不對房屋折舊進行補償，若是買房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

至此，買房者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，買房者與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在買房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。

綜上所述我們可以清楚知道，開發(fā)公司在出售房屋時未告知實情，屬不能實現(xiàn)合同目的的情形，根據(jù)合同法的規(guī)定，原告有權要求解除合同。買房后退房是有相關流程的，如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。

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