哈爾濱雙城區房屋買賣有哪些注意事項

一、“五證”“兩書”

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“五證”保證的是所購房屋屬合法交易范疇，預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。“兩書”可以作為房屋買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在房屋交付使用時，向購房人提供的對房屋住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

二、明確要求開發商按期交付符合交付使用條件的房屋。

根據《城市商品房預售管理辦法》第30條規定，“出賣人應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人”。這里的交付使用條件應包括法定的和約定的兩個方面，開發商除了要按《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規中規定的條件交付房屋外，還應按與預購人簽訂的房屋預售合同及其附件、補充協議中約定的條件交付商品房。同時，預購人還有權要求出賣人按期交付商品房。如果出賣人沒有如期履行交付義務，應根據合同約定承擔違約責任;超過合同約定的期限，出賣人仍不能交付商品房的，購房人有權解除合同。

三、明確要求開發商保證交付的房屋不存在權利瑕疵。

根據《合同法》第150條規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。在房屋預售中也同樣如此，在房屋預售合同簽訂后，預購人享有要求所購買的房屋不存在權利瑕疵的權利，出賣人應對所售商品房不存權利瑕疵負有擔保義務。出賣人不得擅自將已出售房屋轉賣或抵押給第三人，任何導致購房人的法定權利受到限制或不能完全實施對房屋標的物的所有權的，出賣人都應依法承擔法律責任。

四、明確要求開發商交付的房屋不存在質量瑕疵。

我國合同法第153條之規定，出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物;出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。根據房屋質量瑕疵對預購人合同目的能否實現的影響程度不同，開發商所承擔的質量瑕疵擔保責任也有所不同。

五、明確要求出開發商協助辦理房地產權利證書及人住手續。

根據合同履行中的協助履行的原則，不管預購人是否委托出賣人代辦房產證，出賣人都有責任協助預購人辦理房產證。一般情況下，辦理房產證應在房屋竣工驗收并人住后的三個月內辦理完畢。如果在規定的期限內不能辦理完畢，預購人可以給出賣人一定的寬限期。在寬限期內仍不能辦理完畢，那么預購人可要求出賣人承擔責任，支付一定數額的違約金;如果購房人在人住一年以后仍拿不到房產證，就應該查明不能按期辦理房屋所有權證的原因。如果是項目本身合法而只是由于驗收滯后或出賣人工作效率不高，那么購房人應督促出賣人盡快完成其應盡的義務。如果是項目違法或已經抵押，那么購房人應盡快作出決策，或退房，或要求出賣人承擔損失，以免拖延而過了訴訟時效，使損失擴大。

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