退紅線不足開發(fā)商承擔(dān)什么責(zé)任

本來，城市規(guī)劃紅線發(fā)生改變是屬于“不可抗力”。但通過掛牌取得的土地使用權(quán)是受法律保護(hù)的，特別是物權(quán)法頒布以后。因?yàn)榧t線退讓而損失的土地部分價(jià)款肯定是要退還開發(fā)商的。至于是否再而外給予補(bǔ)償，就要看政府與其簽訂的相關(guān)協(xié)議中有無明確規(guī)定，如沒有明確規(guī)定的，雙方可以再次對這一問題進(jìn)行協(xié)商。

建筑紅線是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度，一般多層退讓至少5m，高層退讓至少10M。

從建設(shè)部門獲悉，今后，沿道路兩側(cè)新建、擴(kuò)建、改建的建筑物應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定后退道路紅線。按照要求，今后，沿城市快速路的各類建筑，后退距離至少20米;沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離至少15米;沿城市支路的各類建筑，后退距離至少10米;沿建制鎮(zhèn)主要道路的各類建筑，后退距離至少8米;沿建制鎮(zhèn)一般道路的各類建筑，后退距離至少5米;在道路交叉口的建筑，其后退距離還應(yīng)當(dāng)滿足道路交通安全視距要求。

七種情況下可無責(zé)任退房

根據(jù)合同法的規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同，否則便應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以依法解除商品房買賣合同有以下幾種情形。

購房合同無效

如果開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，該購房合同無效，購房人有權(quán)退房。開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，屬違反法律的禁止性規(guī)定或違反社會(huì)公共利益。比如說開發(fā)商在沒有取得商品房銷售許可證的情形下就與購房者訂立購房合同，向類似這種在開發(fā)商在沒有取得相應(yīng)手續(xù)下訂立的合同，應(yīng)屬于無效合同，作為購房者有權(quán)利要求開發(fā)商退房。

購房合同被依法撤銷

對于購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，購房人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷.

交房時(shí)的套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致的，或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，而合同中又未約定處理方式的，購房人有權(quán)退房。

面積誤差

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，凡實(shí)際測量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項(xiàng)超出3%的，購房人有權(quán)退房。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，除當(dāng)事人在購房合同中載明合同約定面積與登記面積發(fā)生誤差處理方式的外，面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)，將買受人已付的房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付房價(jià)款利息。

開發(fā)商沒經(jīng)購房者同意變更設(shè)計(jì)

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房人的，購房人有權(quán)退房。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎(chǔ)的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，磚石結(jié)構(gòu)沒有足夠的強(qiáng)度和剛度等質(zhì)量問題，并經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。

出賣人遲延交付房屋

經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行支付房屋義務(wù)的，買受人有權(quán)請求解除合同，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。

無法辦理房屋所有權(quán)登記

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后起超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)請求解除房屋買賣合同并賠償損失。

由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)營不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠土地出讓金等問題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。購房者也可以要求退房。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。為此，購房者可以要求開發(fā)商退回購房款及其利息。

三、開發(fā)商違約行為以及處理方式如下

1、規(guī)定期限內(nèi)無法交房如果在規(guī)定的期限內(nèi)，開發(fā)商仍然沒有交付房屋，一般可以按照合同約定內(nèi)容進(jìn)行處理，但是如果合同內(nèi)沒有就相關(guān)內(nèi)容做約定，可以按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，要求開發(fā)商支付違約金。

2、與約定面積出現(xiàn)誤差根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，所購房屋實(shí)際面積與合同約定面積誤差在百分之三以外，購房者可以要求退房，以內(nèi)的按照房屋實(shí)際面積結(jié)算購房款，開發(fā)商必須在30日內(nèi)退還已付房款，并且支付已付房款利息。對于超出面積大于百分之三，同時(shí)購房者又不愿意退房，購房者只需補(bǔ)足百分之三面積的房價(jià)，百分之三以外的面積費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)(產(chǎn)權(quán)歸購房者)，對于不足面積大于百分之三，同時(shí)購房者又不愿意退房的，百分之三的面積對應(yīng)房價(jià)，開發(fā)商原價(jià)退還，大于百分之三的部分，開放商以兩倍房價(jià)退還。

3、與約定的裝修、內(nèi)置設(shè)備不符合針對此種情況，購房者在發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)拒絕接收房屋，并且可以視為開發(fā)商為交付房屋。如果購房者是在接收房屋后發(fā)現(xiàn)上述情況，可以要求開放商在規(guī)定期限內(nèi)修正，如果因此導(dǎo)致房屋無法使用，可按照有關(guān)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)要求開發(fā)商支付賠償金。開發(fā)商拒絕修正問題的，可尋求法律幫助。

4、房屋質(zhì)量不合格如果購房者在接收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)拒絕接收房屋。如果該房屋存在的房屋是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或者嚴(yán)重影響房屋使用的，可以要求解除購房合同。如果是其他問題，購房者可以要求開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)修正問題，此間造成的損失由開發(fā)商承擔(dān)，如果開發(fā)商拒絕修正，可以尋求法律幫助，要求開發(fā)商承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。另外需要注意的是，房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)以權(quán)威的工程質(zhì)量機(jī)構(gòu)的檢測結(jié)果為依據(jù)。

5、在規(guī)定期限內(nèi)沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶開發(fā)商如果沒有在約定日期內(nèi)讓購房者取得產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，若在合同中沒有約定相關(guān)的違約處理辦法，按照已付房款的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約時(shí)限超過一年，可要求解除購房合同，并且要求損失賠償。

綜上所述，雖然房屋通過驗(yàn)收合格僅是有關(guān)行政部門認(rèn)定的事實(shí)，并不能據(jù)此否定房屋存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)，但是退紅線不足確實(shí)是開發(fā)商的責(zé)任。以上就是本文的全部內(nèi)容了，如果您還有問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。