一、房子和廣告說的不一樣怎么辦

銷售廣告可以成為合同內(nèi)容，具有法律約束力。在通常情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料如果沒有寫入合同，就沒有法律效力，不產(chǎn)生合同約束力。但《解釋》第三條明確規(guī)定：開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此根據(jù)《解釋》，開發(fā)商的售房廣告、宣傳資料如果有不實(shí)或虛假的說明、承諾，開發(fā)商將可能承擔(dān)違約責(zé)任。

二、何時(shí)開發(fā)商雙倍賠償買方

在《解釋》出臺(tái)前，法律實(shí)踐中對商品房買賣是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法雙倍返還的懲罰性賠償規(guī)定尚存爭議，但《解釋》的出臺(tái)完全肯定了雙倍返還的懲罰性賠償原則，并明確規(guī)定了五種具體情形：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

(三)是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(四)是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(五)是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

由此五種情形導(dǎo)致業(yè)主無法取得房屋，或商品房買賣合同被確認(rèn)無效、被撤銷、被解除時(shí)，業(yè)主除可要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

可見《解釋》大大加重了開發(fā)商的責(zé)任，如果開發(fā)商存在以上五種欺詐情形，將會(huì)非常的不利。

買房流程

第一環(huán)節(jié)：著手準(zhǔn)備買房

買房首先要根據(jù)資金實(shí)力、還款能力等估算自己的實(shí)際購買力，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等。

第二環(huán)節(jié)：挑選房源

這一環(huán)節(jié)是準(zhǔn)備工作的延續(xù)，可以從報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢，購房者需要綜合三種媒體的優(yōu)勢。全面細(xì)致考察房源信息。

第三環(huán)節(jié)：實(shí)地看選房是個(gè)技術(shù)含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎(chǔ)知識(shí)有所了解。

如購買的是現(xiàn)房，可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)、戶型，但如果是期房則只能以戶型圖來作為選房依據(jù)。這個(gè)時(shí)候，購房者一定要學(xué)會(huì)看戶型圖。

一般來說，選房要從房子六個(gè)方面來考慮是否買房。六個(gè)方面包括：地段、價(jià)格、周邊市政規(guī)劃、環(huán)境配套、房屋結(jié)構(gòu)和朝向、物業(yè)管理。

第四項(xiàng)環(huán)節(jié)：談判簽定買賣合同

確定目標(biāo)后，就進(jìn)入了和售房人實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)是購房過程中最重要的環(huán)節(jié)，買賣雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實(shí)到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。

第五環(huán)節(jié)：辦理貸款

二手房可以辦理商業(yè)貸款。根據(jù)自身的財(cái)力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協(xié)助按銀行的有關(guān)規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

第六環(huán)節(jié)：辦理產(chǎn)權(quán)過戶

原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導(dǎo)下準(zhǔn)備齊相關(guān)的資料，然后權(quán)證人員協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

第七環(huán)節(jié)：驗(yàn)房入住

驗(yàn)房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，買賣雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。

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