一、房子和廣告說的不一樣怎么辦

銷售廣告可以成為合同內容，具有法律約束力。在通常情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料如果沒有寫入合同，就沒有法律效力，不產生合同約束力。但《解釋》第三條明確規定：開發商在銷售廣告和宣傳資料中就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

因此根據《解釋》，開發商的售房廣告、宣傳資料如果有不實或虛假的說明、承諾，開發商將可能承擔違約責任。

二、何時開發商雙倍賠償買方

在《解釋》出臺前，法律實踐中對商品房買賣是否適用消費者權益保護法雙倍返還的懲罰性賠償規定尚存爭議，但《解釋》的出臺完全肯定了雙倍返還的懲罰性賠償原則，并明確規定了五種具體情形：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

(三)是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(四)是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(五)是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

由此五種情形導致業主無法取得房屋，或商品房買賣合同被確認無效、被撤銷、被解除時，業主除可要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

可見《解釋》大大加重了開發商的責任，如果開發商存在以上五種欺詐情形，將會非常的不利。

買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，并根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。

第二環節：挑選房源

這一環節是準備工作的延續，可以從報紙、電視、網絡或相關房地產網站上查詢，購房者需要綜合三種媒體的優勢。全面細致考察房源信息。

第三環節：實地看選房是個技術含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎知識有所了解。

如購買的是現房，可以直觀地看到房屋的結構、戶型，但如果是期房則只能以戶型圖來作為選房依據。這個時候，購房者一定要學會看戶型圖。

一般來說，選房要從房子六個方面來考慮是否買房。六個方面包括：地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向、物業管理。

第四項環節：談判簽定買賣合同

確定目標后，就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中最重要的環節，買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上，特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。

第五環節：辦理貸款

二手房可以辦理商業貸款。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規定辦理貸款手續。

第六環節：辦理產權過戶

原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料，然后權證人員協助辦理產權過戶手續。

第七環節：驗房入住

驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上簽字備檔。

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