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寧波
在什么情況下可以認定開發商是逾期交房
《商品房買賣合同》第八條明確約定了房屋交付的具體時間，但在實踐中有些時候開發商并沒有按照合同約定的時間交房，其原因有很多種，有些是具有正當合法理由的，開發商對自己的逾期交房不需要承擔違約責任;有些是沒有正當合法理由的，開發商對自己的逾期交房需要承擔違約責任。
鑒于這種情況，就需要購房者認真分析逾期交房的原因，從而決定能否拒絕收房或者要求開發商承擔違約責任。在實踐中，以下四種情況基本可以認定開發商逾期交房：
一、除法律規定的不可抗力和在《合同》里約定開發商可以免責的原因外，在《合同》約定的交付時間沒有取得《北京市建筑工程竣工驗收備案表》，開發商肯定是要按《合同》第九條承擔逾期交房的違約責任。
二、如果出現法律規定的不可抗力和《合同》里約定開發商可以免責的原因，而開發商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，開發商同樣要承擔逾期違約責任。
三、在交付房屋時，如果房屋沒有達到在《合同》第十四條中約定的交房時所應達到的使用條件的話，購房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房。沒有約定的，就按開發商逾期交房處理，直到達到使用條件為止。
四、購房者和開發商如果就房屋交付的條件簽訂了補充條款有特別約定的，若沒有達到約定的條件，開發商承擔逾期交房責任，例如約定交付時要提供房屋建筑面積的實測數據，如果沒有，按逾期處理，直到夠提供為止。
而以下三種情況基本不能認定開發商逾期交房：一、出現了法律規定的不可抗力和《合同》里約定開發商可以免責的原因，并且開發商及時履行了告知義務，是不需要承擔逾期責任的。
二、如果是購房者違約在先，致使開發商在《合同》約定的時間拒絕將符合交房條件的房屋交給購房者，開發商是不需要承擔逾期責任的。
三、如果是購房者主觀上認為房屋或小區的環境不具備交付的條件，而拒絕收房，實際開發商已經具備《合同》約定的交房條件取得了《北京市建筑工程竣工驗收備案表》，這種原因致使購房者延期收房，不能認為是開發商逾期交房。例如有的購房者認為小區的道路和環境不好，就拒收房屋，而小區道路和環境的建設是需要過程的，如果因為這個原因使自己延期收房，開發商是不承擔責任的。
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