一、一般質(zhì)量問題

一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“解釋”)第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

二、房屋質(zhì)量不合格

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”現(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格，北京市則將規(guī)劃驗(yàn)收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。

三、遲延交付房屋

根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點(diǎn)。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到;2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

四、配套設(shè)施遲延或者交付不能

配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場、運(yùn)動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會所等。基礎(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)。銷售廣告對公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

五、裝飾和設(shè)備不合約定

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

六、房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格;2、房屋測繪機(jī)構(gòu)出具測繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測面積與約定面積之間的誤差;3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。出賣人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買受人可以拒絕接受房屋;未提供“兩書”時(shí)，有判例認(rèn)為：“兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。

七、房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵

出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利。買受人盡管領(lǐng)受房屋，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書可能無法辦理，隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實(shí)際情況，買受人有權(quán)拒絕接受房屋。房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

八、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更

規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局;設(shè)計(jì)則關(guān)系房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設(shè)計(jì)，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應(yīng)當(dāng)尊重買受人的知情權(quán)，如實(shí)告知變更情況，由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)變更，出賣人未事先告知或者未如實(shí)告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

九、前期物業(yè)糾紛

物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)由業(yè)主大會選聘，由業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但物業(yè)建成至業(yè)主大會之前，必需實(shí)施物業(yè)管理，出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與正常時(shí)期物業(yè)管理基本一致，買受人權(quán)利義務(wù)亦基本一致，可以接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時(shí)公約約束，按時(shí)交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

十、交納稅費(fèi)糾紛

出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件，買受人則持相反意見。對此應(yīng)當(dāng)具體分析：1、合同約定由出賣人代為過戶手續(xù)的，買受人必需交納必需辦證費(fèi)用，包括契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件工本費(fèi)、測繪費(fèi)、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費(fèi);2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設(shè)費(fèi)與開通費(fèi)，買受人是否必需交納應(yīng)當(dāng)考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開發(fā)成本;該費(fèi)用是否計(jì)算在銷售價(jià)格中;3、買受人必需交納物業(yè)管理費(fèi)，但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費(fèi)作為交房的條件。

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