所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

新準則所指的投資性地產包括已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權和企業擁有并已出租的建筑物，企業自用的或作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。制定這個準則的主要目的，也是為了增加這方面會計信息的相關性。是否持有和繼續持有投資性房地產，是企業管理層的主要受托責任之一，是企業管理層所必須作出的決策。持有投資性房地產的經濟利益主要來自租金收入和增值兩個方面，但是在房地產市場的價格下滑時，持有和繼續持有本身也可能已經對企業帶來虧損;因此，按照公允價值計量可以及時反映企業管理層受托責任的履行情況，也就是可以更加及時地檢驗管理層作出持有和繼續持有投資性房地產決策的適當性。

與國際財務報告準則相比，我國的投資性房地產會計準則增加了采用公允價值模式的前提條件，只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，也就是必須同時滿足(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場以及(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息兩個條件。在要求同時滿足上述兩個條件的情況下，已經限制了采用其他的估值技術來確定公允價值。由于其他的估值技術通常含有較多的假設，與參照活躍的交易市場價格來確定公允價值相比，有較大的主觀性，也就是容易產生爭議。在上述前提條件的限制下，在一定程度上，提高了投資性房地產采用公允價值模式的可靠性。

二、投資性房地產的確認與初始計量

1、投資性房地產的確認條件

投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：

(1)該投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業;

(2)該投資性房地產的成本能夠可靠計量。

2、投資性房地產的初始計量

企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，具體要求如下：

(1)外購投資性房地產的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費;

(2)自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。

(3)以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確認。

與投資性房地產有關的后續支出，如果符合規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本;否則，應當在發生時計入當期損益。

三、投資性房地產的后續計量

企業一般應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。

在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;

(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更。但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

四、投資性房地產轉換

1、轉換的條件

企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

(1)投資性房地產開始自用;

(2)作為存貨的房地產，改為出租;

(3)自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值;

(4)自用建筑物停止自用，改為出租。

2、轉換的會計處理原則

(1)在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值;

(2)采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益;

(3)自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

五、投資性房地產處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得未來經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

例1：**股份公司為了拓展經營規模，2006年5月以銀行存款方式購得繁華商業街的一棟商務樓，并當即出租。該商務樓的購買價為300萬元，采用銀行轉賬支付。賬務處理為：

借：投資性房地產3000000

貸：銀行存款3000000

例2：**股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用權，該資產在乙公司的賬面價值為400萬元，雙方協商以評估價值作為投資價值確認標準，其評估價值為450萬元，**股份公司取得該土地后，擬與適當時機轉讓。**股份公司接受乙公司投資的賬務處理為：

借：投資性房地產4500000

貸：股本4500000

例3：**股份公司2006年5月31日購入一幢商務樓，用于對外出租，該商務樓的購置價為1680萬元，相關稅費10萬元，預計使用壽命40年，預計凈殘值10萬元，采用直線法折舊。2006年7月1日對外出租，年租金180萬元，每月收取租金一次。

根據上述情況，**股份公司購入的商務樓符合投資性房地產的界定條件，該投資性房地產的入賬成本為：1680+10=1690(萬元)，每月租金為：180/12=15(萬元)，每月的折舊費用為：[(1690-10)/40]/12=3.5(萬元)。

購置房地產：

借：投資性房地產16900000

貸：銀行存款16900000

收取租金：

借：銀行存款150000

貸：投資收益150000

提取折舊：

借：投資收益35000

貸：累計折舊-投資性房地產35000

例4：**股份公司于2006年10月以2000萬元的價格對外轉讓2006年5月31日購入的該幢商務樓，已通過銀行轉賬收取轉讓價款。該商務樓采用成本模式進行后續計量，營業稅稅率為5%.轉讓商務樓的相關賬務處理為：

借：銀行存款20000000

累計折舊210000(3.5萬×6)

貸：投資性房地產16900000

應交稅金——營業稅1000000

投資收益2310000

六、投資性房地產準則的意義

1、采用新會計準則對投資性房地產公允計價與國際準則接軌，更加方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業的價值。對公司的資產增值信息更加透明，有利于公司在資本市場獲得正確的定價，從而有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度公允計價，可幫助企業更好的借助資本市場的力量來獲得發展。新會計準則的施行，通過物業重新估值將為上市房地產公司帶來數億甚至更多的帳面利潤，部分開發商對此歡欣鼓舞。

相反假如當年房地產市道欠佳，公司的物業估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了，將產生諸多負面影響。所以投資性房地產重新的估值至關重要，對公司的發展將起到雙刃劍的作用。

2、新準則引入的公允價值計算法，對股票投資者意義重大。公允價值計算，更符合公司實際情況，而且能夠產生利潤。例如：某上市公司持有上海市某處房產，在1999年買入時價值8000萬元。隨著近幾年上海房地產價格的大幅飆升，該房產的市值已高達1.8億元。現在該上市公司將該房產換出，如果按照原來的會計準則，仍將以8000萬元的賬面價值來計算。現在，若采用新準則的公允價值計算，則會產生1億元的利潤。對投資者而言，這是非常有好處的。

3、其中用成本法計價的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業現金流的支出。從而將價值保留在了公司內，有利于股東利益。

4、國際會計準則(國際會計準則第40號——投資性房地產，香港會計準則第40號——投資物業)要求企業經常對資產進行重估，以使其帳面金額不至于與資產負債表日以公允價值確定的該項資產價值相差太大，投資性房地產的公允價值一旦變化，上市公司的財務報表將體現這一變化。對投資者而言，這樣做有以下好處：(1)土地和建筑物的公允價值通常是其市場價值，而國際會計準則要求的評估系由專業評估人士進行，有助于投資者了解企業資產最近的真實價值。(2)固定資產按評估值計提折舊，可以衡量企業真實的經營水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。

新會計準則有諸多優點，但如何具體操作?部分人士擔憂：“公允價值不容易取得，關鍵看評估機構如何評估。在新的會計準則實施后，如何規范評估市場，成為重中之重。千萬不能想怎么評就怎么評，一定要做到真正公允”。

七、投資性房地產的影響

會計報表中須單列“投資性房產”項目，處理可以采用成本模式或者公允價值模式，但以成本模式為主導。如有活躍市場，能確定公允價值并能可靠計量，也可采用公允價值計量模式，這種模式下不計提折舊或減值準備，公允價值與原賬面值之間的差異計入當期損益。

所帶來的影響：原先上市公司擁有的物業都被計入了固定資產，因此，物業的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。不然而在此間，究竟什么樣的價值才是公允價值，如何防止上市公司玩花樣，是監管的難題。公允價值計量模式的引入正式奠定了NAV(重估凈資產值)方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟持續發展，新會計準則采用后，肯定會引導市場更多的關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。即使對以開發業務為主的房地產企業來說，新會計準則的實行也會導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構成制度性的長期利好。