四、關于房地產糾紛案件的審理

(一)關于合同效力問題

13、《城市房地產管理法》第三十九條第一款第二項規定并非效力性強制性規定，當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到該項規定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。

(楊律師備注：《城市房地產管理法》第39條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。)

14、《物權法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規定，當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷時要求辦理過戶登記的，不予支持。

(楊律師備注：《物權法》第191條：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。)

(二)關于一房數賣的合同履行問題

15、審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

(三)關于以房抵債問題

16、當事人達成以房抵債協議，并要求制作調解書的，人民法院應當嚴格審查協議是否在平等自愿基礎上達成;對存在重大誤解或顯失公平的，應當予以釋明;對利用協議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不能制作調解書;對當事人行為構成虛假訴訟的，嚴格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規定處理;涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機關處理。

17、當事人在債務清償期屆滿后達成以房抵債協議并已經辦理了產權轉移手續，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規定情形的，對其主張不予支持。

(四)關于違約責任問題

18、買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。

合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的，可參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款規定處理。

(楊律師備注：即“約定了借期內的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持?！?

五、關于物權糾紛案件的審理

(一)關于農村房屋買賣問題

19、在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

20、在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關合同應按無效處理。實用法律知識

(二)關于違法建筑相關糾紛的處理問題

21、對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認定和處理，屬于國家有關行政機關的職權范圍，應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，人民法院不予受理;已經受理的，裁定駁回起訴。

22、因違法建筑倒塌或其擱置物、懸掛物脫落、墜落造成的損害賠償糾紛，屬于民事案件受案范圍，應按照侵權責任法有關物件損害責任的相關規定處理。

(三)關于因土地承包、征收、征用引發爭議的處理問題

23、審理土地補償費分配糾紛時，要在現行法律規定框架內，綜合考慮當事人生產生活狀況、戶口登記狀況以及農村土地對農民的基本生活保障功能等因素認定相關權利主體。要以當事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素，慎重認定其權利主體資格的喪失，注重依法保護婦女、兒童以及農民工等群體的合法權益。

(四)關于訴訟時效問題

24、已經合法占有轉讓標的物的受讓人請求轉讓人辦理物權變更登記，登記權利人請求無權占有人返還不動產或者動產，利害關系人請求確認物權的歸屬或內容，權利人請求排除妨害、消除危險，對方當事人以超過訴訟時效期間抗辯的，均應不予支持。

25、被繼承人死亡后遺產未分割，各繼承人均未表示放棄繼承，依據繼承法第二十五條規定應視為均已接受繼承，遺產屬各繼承人共同共有;當事人訴請享有繼承權、主張分割遺產的糾紛案件，應參照共有財產分割的原則，不適用有關訴訟時效的規定。

六、關于勞動爭議糾紛案件的審理

應當堅持依法保護勞動者合法權益和維護用人單位生存發展并重的原則，嚴格依法區分勞動關系和勞務關系，防止認定勞動關系泛化。

(一)關于案件受理問題

26、勞動人事仲裁機構作出仲裁裁決，當事人在法定期限內未提起訴訟但再次申請仲裁，勞動人事仲裁機構作出不予受理裁決、決定或通知，當事人不服提起訴訟，經審查認為前后兩次申請仲裁事項屬于不同事項的，人民法院予以受理;經審查認為屬于同一事項的，人民法院不予受理，已經受理的裁定駁回起訴。

(二)關于仲裁時效問題

27、當事人在仲裁階段未提出超過仲裁申請期間的抗辯，勞動人事仲裁機構作出實體裁決后，當事人在訴訟階段又以超過仲裁時效期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

當事人未按照規定提出仲裁時效抗辯，又以仲裁時效期間屆滿為由申請再審或者提出再審抗辯的，人民法院不予支持。

(三)關于競業限制問題

28、用人單位和勞動者在競業限制協議中約定的違約金過分高于或者低于實際損失，當事人請求調整違約金數額的，人民法院可以參照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規定予以處理。

(四)關于勞動合同解除問題

29、用人單位在勞動合同期限內通過“末位淘汰”或“競爭上崗”等形式單方解除勞動合同，勞動者可以用人單位違法解除勞動合同為由，請求用人單位繼續履行勞動合同或者支付賠償金。

七、關于建設工程施工合同糾紛案件的審理

(一)關于合同效力問題

30、要依法維護通過招投標所簽訂的中標合同的法律效力。當事人違反工程建設強制性標準，任意壓縮合理工期、降低工程質量標準的約定，應認定無效。對于約定無效后的工程價款結算，應依據建設工程施工合同司法解釋的相關規定處理。

(二)關于工程價款問題

31、招標人和中標人另行簽訂改變工期、工程價款、工程項目性質等影響中標結果實質性內容的協議，導致合同雙方當事人就實質性內容享有的權利義務發生較大變化的，應認定為變更中標合同實質性內容。

(三)關于承包人停(窩)工損失的賠償問題

32、因發包人未按照約定提供原材料、設備、場地、資金、技術資料的，隱蔽工程在隱蔽之前，承包人已通知發包人檢查，發包人未及時檢查等原因致使工程中途停、緩建，發包人應當賠償因此給承包人造成的停(窩)工損失，包括停(窩)工人員人工費、機械設備窩工費和因窩工造成設備租賃費用等停(窩)工損失。

(四)關于不履行協作義務的責任問題

33、發包人不履行告知變更后的施工方案、施工技術交底、完善施工條件等協作義務，致使承包人停(窩)工，以至難以完成工程項目建設的，承包人催告在合理期限內履行，發包人逾期仍不履行的，人民法院視違約情節，可以依據合同法第二百五十九條、第二百八十三條規定裁判順延工期，并有權要求賠償停(窩)工損失。

34、承包人不履行配合工程檔案備案、開具發票等協作義務的，人民法院視違約情節，可以依據合同法第六十條、第一百零七條規定，判令承包人限期履行、賠償損失等。

、關于民事審判程序

(一)關于鑒定問題

35、當事人對鑒定人作出的鑒定意見的一部分提出異議并申請重新鑒定的，應當著重審查異議是否成立;如異議成立，原則上僅針對異議部分重新鑒定或者補充鑒定，并盡量縮減鑒定的范圍和次數。

(二)關于訴訟代理人資格問題

36、以當事人的工作人員身份參加訴訟活動，應當按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第八十六條的規定，至少應當提交以下證據之一加以證明：

(1)繳納社保記錄憑證;

(2)領取工資憑證;

(3)其他能夠證明其為當事人工作人員身份的證據。