2014年7月19日，購房者王先生與賣房者李先生簽訂二手房買賣合同，約定：總房款150萬元，定金45萬元，王先生簽訂合同當(dāng)天預(yù)付35萬元后剩余定金10日內(nèi)支付，李先生在收到王先生定金后將房屋交付使用。合同簽訂后，王先生預(yù)付定金35萬元。王先生認(rèn)為合同約定的定金超過了法定標(biāo)準(zhǔn)，其支付了定金35萬元后，已經(jīng)完成合同義務(wù)，而李先生在收到35萬元定金后，未交付房屋構(gòu)成違約，遂提起訴訟。王先生認(rèn)為盡管合同約定定金45萬元，但該金額超過合同價(jià)款20%，其已交付定金35萬元，已經(jīng)履行了合同義務(wù)。而李先生在收到定金后，不交付房屋構(gòu)成違約。李先生則認(rèn)為合同明確約定定金為45萬元，王先生僅支付35萬元，違約在先，李先生不需承擔(dān)違約責(zé)任。判決結(jié)果一審法院認(rèn)為：根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。王先生和李先生簽訂的合同中關(guān)于定金的約定已經(jīng)超過法定上限，超過的部分無效，本案中，王先生實(shí)際李先生支付了30萬元，已經(jīng)滿足了法定定金上限的要求，因此，李先生以王先生未足額交付定金為由拒絕履行合同義務(wù)構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

李先生不服原判，提起上訴。

二審法院認(rèn)為：先支付合同項(xiàng)下定金45萬元是王先生的合同義務(wù)，也是李先生履行交房義務(wù)的前提。王先生需在預(yù)付35萬元后于10天內(nèi)支付剩余定金，否則即構(gòu)成違約。本案中，王先生在支付35萬元后，剩余定金至今末付，違約事實(shí)清楚，盡管合同約定的定金數(shù)額超過法定的20%，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第121條規(guī)定，“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額20%的，超過部分，人民法院不予支持。”即當(dāng)事人在主張對(duì)方當(dāng)事人存在違約行為且擬適用定金罰則向違約方主張違約責(zé)任時(shí)，對(duì)定金額超過主合同標(biāo)的額20%的部分，人民法院不予支持，對(duì)當(dāng)事人在合同中將支付定金作為對(duì)方履行義務(wù)前提的，人民法院則不予干涉，以便實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人最初的選擇。因此，王先生未完全履行足額支付定金的合同義務(wù)。已構(gòu)成違約，其主張李先生未交房而存在違約行為，沒有事實(shí)依據(jù)，判決撤銷原判，駁回王先生訴請(qǐng)。

案件評(píng)析

本案核心焦點(diǎn)是：對(duì)雙方在合同中約定的條款效力的理解，即合同中約定的定金已經(jīng)超過法律規(guī)定的20%幅度，但超過部分是什么效力?是否完全沒有約束力?

《擔(dān)保法》根據(jù)第八十九條規(guī)定：“……給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”此為定金罰則，定金罰則帶有一定的懲罰性質(zhì)。為避免懲罰過嚴(yán)，《擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。”最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第121條做了規(guī)定：“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額20%的，超過的部分，人民法院不予支持。”這里所規(guī)定的“超過的部分人民法院不予支持”如何理解?我們認(rèn)為：當(dāng)事人主張連同超過主合同標(biāo)的額20%部分適用定金罰則的，則人民法院不予支持。

而本案特殊性在于約定的定金不僅具有擔(dān)保的功能，還具有預(yù)付款的性質(zhì)。

本案雙方當(dāng)事人約定“王先生簽訂合同當(dāng)天預(yù)付35萬元后剩余定金10日內(nèi)支付，”這些約定表明了雙方約定的定金具有預(yù)付款的功能，即在賣方交房前，買方必須預(yù)付一定的金額。從合同雙方當(dāng)事人訂約的本意來看，賣方交房前要求買方預(yù)付部分房款，是常見的交易方式。

但本案是買房起訴要求交房或者退定金，假設(shè)換成賣方起訴要求買方先支付剩余的定金時(shí)，法院能否支持?如果支持，則與定金合同的實(shí)踐性矛盾;如果不支持，則使合同設(shè)定的預(yù)付款條款架空。

我們認(rèn)為，本案二審法院的判決是符合實(shí)際的。當(dāng)買方未支付定金或支付的定金低于約定數(shù)額的，賣方有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行交付義務(wù)。但賣方不能要求法院判令買方支付剩余定金，否則將與定金合同的實(shí)踐性相矛盾。同時(shí)，當(dāng)適用定金罰則時(shí)，也只能以合同價(jià)款的20%為限進(jìn)行計(jì)算。因此，以先履行抗辯權(quán)來處理預(yù)付款性質(zhì)的定金和實(shí)踐性定金，既可以維護(hù)預(yù)付款性質(zhì)定金的履行，也不違背定金合同實(shí)踐性特點(diǎn)，同時(shí)還符合法律關(guān)于對(duì)定金數(shù)額限制的立法意圖。綜上，在遇到當(dāng)事人約定的定金數(shù)額高于合同價(jià)款20%時(shí)，不能當(dāng)然否定超過20%部分的約束力，應(yīng)注意帶有預(yù)付款性質(zhì)的定金仍應(yīng)當(dāng)履行，但由于定金屬實(shí)踐性合同，對(duì)方不能要求定金履行方強(qiáng)制交付定金，其只能以行使履行抗辯權(quán)的形式來保護(hù)自己。在適用定金罰則時(shí)，也仍只能以合同價(jià)款20%為限。