《商品房買賣合同》第11條規定：商品房達到交《商品房買賣司法解釋》第16條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

《商品房買賣合同》第11條規定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。

《商品房銷售管理辦法》第32條規定：銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：房地產開發項目竣工后，經房地產開發企業申請，房地產開發主管部門組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收合格的，不得交付使用。

《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規定：竣工備案時間是建設行政主管部門收到建設單位報送的竣工備案文件并驗證齊全后在《竣工備案表》上簽署收訖的時間。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：在沒有另行約定的情況下，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。實踐中一般情況下“交鑰匙”就算房屋交付使用。

《合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

《商品房買賣司法解釋》第16條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

【律師提醒：交房驗房收房，樣樣馬虎不得】

原本合同約定2009年年底交房的，可房子一直到現在還沒有建好，更無法交付使用。最近，臨海“開泰?山水人家”的幾位業主為了延期交房的事與開發商進行交涉，最終獲得了對方“9月15日前交房，屆時還將按照合同約定賠付違約金”的承諾(詳見本報7月19日第5版報道)。

由于各種原因，開發商無法如期交房，業主遲遲不能入住新家，這樣的案例在我們身邊并不少見。“而遭遇延期交房的業主除了按照合同約定，維護權益獲得違約金外，在真正交房的時候還有一些問題要注意，譬如房屋交付條件、收房的正確程序等。”**華頂律師事務所律師林-興特別針對幾種交房時常見的現象提出一些建議，希望能給正在或即將進行新房驗收的購房者提供一點借鑒。

【先看“兩書一表”，證書不全可不收房】

“以前也受理過一些業主的咨詢，個別‘兩書一表’不齊全就準備交房，這主要是因為樓盤整體建筑未完成，有關部門無法驗收。”林律師說，按照相關法律法規規定，驗房前開發商應當出示“兩書一表”(即《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和《竣工驗收備案表》)，只有證件齊全了，業主才能簽署入住單。

“萬一遇到‘證書不全’的情況，購房人可選擇不收房。”林律師表示，如果購房者確實被要求收房，也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關文件副本。林律師提醒購房者，房屋的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，《管線分布竣工圖》有時也是附在《住宅使用說明書》中。在查看《竣工驗收備案表》原件需特別仔細，因為《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。先驗房再簽文件，驗收合格方可交付先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但在實際操作中，很多開發商會采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，這樣使購房者處于被動狀態。

對此，購房者在之時，應將“先驗房再收房”作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如果當初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現情況，也可向開發商討說法。

同時，購房者在沒有驗收房屋之前，千萬不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據相關規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。“因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。”房屋質量無小事，認真驗房堅持原則

收房在即，本是一件令人高興的事，但業主在收房時還得經受一番考驗，因為收房并不僅僅是填寫一張收房交接單，一旦驗房不認真，將會影響到以后居住的舒適度。對業主在驗房時發現的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題，一些開發商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設法不讓業主將問題列進驗收文件里。

“不管開發商陪同人員如何信誓旦旦，業主都應堅持原則，只要發現問題，無論大小，都要在相關文件或表格中記錄下來。”林律師提醒，如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。

據介紹，如果交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質量瑕疵，如果合同中明確約定“交付的房屋達不到合同約定的質量標準，購房人有權拒絕接收房屋或解除合同”，則購房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有明確約定，應根據《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房”的規定要求退房。