開發商發布虛假廣告是否需要承擔法律責任

需要承擔責任

房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么?

(1)房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。

(2)購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。

(3)購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

(4)損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。

怎么處理商品房銷售虛假廣告等引起糾紛?

對商品房銷售虛假廣告等引起糾紛的處理，審判實踐中有不同觀點：

第一種觀點認為，商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內容從而成為要約，一般只屬于要約邀請或要約引誘，如未將廣告宣傳的內容訂入合同?就不能認定為是合同內容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實信用原則要求的義務，可考慮以締約過失責任對買受人予以補償。

第二種觀點認為，開發商在訂立合同時，往往利用其訂立合同時的優勢地位，拒絕將售樓廣告中作出的說明和允諾的內容訂入合同中，故對廣告中的說明和允諾從本質上說已經構成像懸賞廣告一樣的特殊要求，它以購房人完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾。在這一特殊要約的有效期內.開發商不得隨意撤銷或變更許諾。開發商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦購房人與之簽訂買賣合同，開發商應當毫無選擇地履行廣告許諾的義務。

我們認為，在涉及商品房銷售廣告的責任承擔過程中，不能一概而論，應當根據具體情況，綜合運用違約責任、締約過失責任、甚至《消費者權益保護法》的歸責原則具體確定。

(1)要約條件下的責任承擔

如果把商品房銷售廣告認定為要約.受要約的法律拘束力，一般情況廣告主承擔兩種責任：一是違約責任，一是締約過失責任。

違約責任是違反合同的民事責任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。違約責任以補償守約方所受損失為主要目的，以損害賠償為主要責任形式，而且當事人可以在法律規定范圍內約定，具有一定的隨意性。商品房銷售廣告中的違約責任在《商品房買賣合同解釋》第3條中有明確規定。違約責任以合同的有效成立為前提。就商品房銷售而言，相關商品房銷售廣告主體的違約責任問題應從以下四個方面來予以認定：第一，要有商品房銷售廣告違約行為的存在;第二，有因商品房銷售廣告違約行為造成的損害事實;第三，商品房銷售廣告違約行為與損害事實之間有因果關系;第四，實施了商品房銷售廣告違約行為的相關主體必須有過錯。違約責任的承擔形式主要包括繼續履行、采取補救措施、賠償損失、違約金、定金罰則。購房人應當結合自身實際作出選擇。

締約過失責任，是在訂立合同的過程中，由于一方當事人的過錯，使合同無效、被撤銷或未成立，并給對方造成損失的情況下所承擔的一種民事賠償責任。違約責任救濟的是履行利益，而締約過失責任救濟的是法律肯定的信賴利益。就商品房銷售廣告主而言，締約過失責任的構成要件有四：一是商品房銷售廣告主體在要約生效后違反先合同義務;二是商品房銷售廣告主體一方存在過錯;三是購房人基于要約的信賴利益受有損失;四是購房人損失與廣告主體違反先合同義務和存在過錯乏間有因果關系。締約過失責任賠償內容一般包括因信賴利益而造成的直接損失和間接損失，在數額上一般不超過合同正常履行時的利益。

(2)要約邀請條件下不承擔民事責任

根據要約邀請的一般原理，要約邀請并不具有法律拘束力，如果商品房廣告主作出的宣傳廣告為要約邀請，并且沒有實際履行，從理論上講并不承擔民事責任。至于是否違反《廣告法》《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定問題，因涉及行政責任，在此不贅述。

對商業廣告原則上應認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂人合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內容。當事人違反該內容的，應當承擔違約責任。這有利于保護買受人權益和規范出賣人的銷售行為，建立和維護市場誠信制度。