合同是平等主體之間設立、變更、終止民事權利義務的協議。依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。如果地方政府物價部門的價格規定僅為收費方式之改變，并非政府價格干預措施，則不影響合同效力，當事人應當遵守合同約定。

案情

2007年10月28日，原告王-軍與被告**海成實業集團海成房地產開發有限公司(以下簡稱**集團)簽訂《重慶市商品房買賣合同》及《補充協議》。原告王-軍從被告處購買位于奉節縣永安鎮竹枝路巴蜀花園A4幢3單元4層4-7號框架結構房屋一套，房款為156446元，原告王-軍已付清房款。其中《補充協議》第四條約定：“買賣合同規定的商品房售價并未包括房價以外的費用。所有與買賣該商品房及辦理有關手續的費用，按2006年國家和地方相關政策規定執行，包括買受人所購商品房的產權證工本費、交易手續費、轉移登記費，及應由買受人承擔的稅費等均由買受人負責。房屋公共維修基金按照國家相關部門同時期規定額度及標準執行。”2008年11月18日，被告向原告王-軍收取稅費2882元，2009年12月19日奉節稅務局實收稅費2337元。2009年4月7日，被告向原告王-軍收取天然氣、閉路開戶費4000元，后于2011年2月15日退還70元，實收3930元，其中被告已向**電視臺繳納電視開戶費530元，向奉節縣三峽風天然氣公司繳納天然氣開戶費3400元。

另查明：2006年12月29日，重慶市物價局(2006)753號文件規定：一、取消重慶市人民政府[2007]107號文件中第十三條、第十四條、第十五條中有關商品房代收費的規定或表述，將購房者在房地產開發經營企業購房時應交納的并由房地產開發經營企業代收的水、電、氣一戶一表的安裝收費、閉路電視安裝費、轉移登記費、土地權屬調查費、地籍測繪費、房地產權證工本費直接并入商品住房銷售價格之中，實行商品房住房銷售價格“一價清”制度;三、凡在2007年1月1日前購售雙方已簽訂購房合同的，仍按原規定收取代收費;2007年1月1日起簽訂的購房合同，一律停止收取代收費。原告王-軍依此文件為依據，以被告2009年4月7日代收的4000元(實為3930元)等費用屬亂收費為由，訴至奉節法院，請求判令被告返還相關費用。被告辯稱重慶市物價局文件“一價清”制度，僅為交款方式的改變，并未改變購房方承擔費用的性質，我方代收的費用也并非亂收費，請求判決駁回原告的訴訟請求。

裁判

奉節法院審理認為，《中華人民共和國價格法》第十二條規定：“經營者進行價格活動，應當遵守法律、法規，執行依法制定的政府指導價、政府定價和法定的價格干預措施、緊急措施。”第五條第二款規定：“縣級以上地方各級政府價格主管部門負責本行政區域內的價格工作。縣級以上地方各級人民政府其他有關部門在各自的職責范圍內，負責有關的價格工作。”重慶市物價局作為重慶市政府價格主管部門，經重慶市政府同意而出臺的渝價(2006)753號文件，是政府價格主管部門依法行使價格干預措施的體現，符合法律法規及政策規定，經營者應當執行。該文件規范了商品房銷售價格行為，其“一價清”制度要求將房地產開發商銷售房屋時代收的水、電、氣一戶一表安裝費及閉路電視安裝費等費用直接并入商品住房銷售價格中，而不再單列項目收取。原、被告的《補充協議》系在2007年1月1日之后簽訂，被告已在收取原告全額購房費之后，又向原告代收天然氣、閉路開戶費3930元，沒有合法依據。被告收取的代收費向相關單位繳費后尚余545元，應當返還原告。遂判決：一、被告向原告返還收取的天然氣、閉路開戶費3930元;二、被告向原告返還收取費用繳后余款545元;三、駁回原告的其他訴訟請求。

宣判后，被告**集團不服判決，提起上訴，上訴理由為：一、雙方簽訂的商品房買賣合同及其補充協議，真實、合法有效，對雙方均具法律約束力;二、本案不能適用價格法和重慶市物價局“一價清”規定，因為雙方已在補充協議中約定同意按照2006年國家和地方政策規定執行，已排除了“一價清”的適用;本案為商品房糾紛，不能適用價格法，因價格法屬于行政管理法規不能作為調整合同糾紛的依據，且商品房銷售價格是完全的市場定價行為;三、重慶市物價局“一價清”規定不是政府的法定價格干預措施，該“一價清”列明的費用本屬于購房者繳納，該文件只是費用的收費方式的調整，未能改變合同及《補充協議》的約定;四、盡管《補充協議》可視為格式條款，但根本不存在合同雙方對此理解上存在爭議問題;五、一審判決返還天然氣、閉路電視開戶費3930元，認定沒有超過訴訟時效規定是錯誤的;六、一審判決返還契稅余額545元是錯誤的，因為雙方還需辦理房產證過戶登記及其他費用支出，雙方尚未進行最后的結算。據此，請求二審予以改判。

二審查明的案件事實與一審查明的一致，并對一審查明事實予以確認。二審另查明，上訴人**集團與被上訴人王-軍簽訂的《補充協議》第七條約定：“出賣人代收天然氣、有線電視開戶費4000元，此費用于2008年3月20日前付清(根據實際情況多退少補)。”在二審審理過程中，上訴人**集團用代收的王-軍交納的稅費余額545元，于2012年8月24日代為王-軍繳納了房屋產權證辦證費用458元，余額87元已經退還王-軍。被上訴人王-軍要求上訴人**集團退還房屋產權證辦證費用458元。

二審審理認為，依法成立的合同受法律保護。上訴人**集團與被上訴人王-軍于2007年10月28日簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》，是雙方當事人的真實意思表示，符合法律規定，合法有效，雙方應按約定履行。根據《補充協議》第四條關于“買賣合同所規定的商品房售價并未包括房價以外的費用。所有與買賣該商品房及辦理有關手續的費用，按2006年國家和地方相關政策規定執行，包括買受人所購商品房的產權證工本費、交易手續費、轉移登記費，及應由買受人承擔的稅費等均由買受人負責。房屋公共維修基金按照國家相關部門同時期規定額度及標準執行”和第七條“出賣人代收天然氣、有線電視開戶費4000元，此費須于2008年3月20日前付清”的規定，已經明確雙方爭議的天然氣、閉路開戶費、商品房的產權證工本費、交易手續費、轉移登記費、契稅等費用不包括在商品房售價中，應由被上訴人王-軍繳納。上訴人**集團向王-軍收取的費用已經向相關部門繳納，雙方也已經實際結算，多收費用已退還王-軍，未從中獲利，故上訴人**集團并無向王-軍重復收取費用或多收取費用的事實。重慶物價局(2006)753號文件規定的“一價清”政策是將房地產開發企業的“代收費”直接并入房價中收取，但并非取消該費用，“代收費”仍然由購房者承擔。該規定只是收費方式的改變，不是政府的“價格干預措施。”王-軍對**集團未將“代收費”并入房價中收取也是明知的，故上訴人**集團并不存在欺騙行為。上訴人和被上訴人雖在簽訂《補充協議》時規避了“一價清”規定適用，但并不違背法律、法規的強制性或禁止性規定，雙方應按合同約定履行，且雙方已按合同約定實際履行。因此，一審判決由上訴人**集團退還本案爭議費用不當，應予糾正。遂判決：一、撤銷一審(2012)奉法民初字第00148號民事判決;二、駁回被上訴人王-軍的訴訟請求。

評析

1、重慶市物價局753號文件“一價清”制度之含義與制定目的解析

2006年12月19日，重慶市物價局渝價(2006)753號文件《關于實行商品住房銷售價格“一價清”制度的通知》規定：“將購房者在房地產開發經營企業購房時應交納的并由房地產開發經營企業代收的水、電、氣一戶一表的安裝收費、閉路電視安裝費、轉移登記費、土地權屬調查費、地籍測繪費、房地產權證工本費直接并入商品住房銷售價格之中，實行商品房住房銷售價格“一價清”制度;凡在2007年1月1日前購售雙方已簽訂購房合同的，仍按原規定收取代收費;2007年1月1日起簽訂的購房合同，一律停止收取代收費。”很顯然，這一規定作為重慶市物價部門規范重慶地區房地產市場商品住房銷售價格的行政性文件，其制定目的在于進一步提高商品房銷售價格之透明度，規范商品住房銷售價格行為，其基本含義，依筆者理解主要在于：第一、將6種費用直接并入商品住房銷售價格中，用“并入制”取代“代收制”，內容上是收費方式的改變，旨在統一和規范商品房銷售價格的市場運行，而非政府的“價格干涉措施。第二、“一價清”涉及的6種費用之“直接并入商品住房銷售價格之中”，仍屬于“購房者購房時應交納的并由房地產開發企業代收的費用”，表明“一價清”并未改變購房者承擔6種費用的性質，仍由購房戶交納。形式上只是將代收費直接并入銷售價格之中。第三、“一價清”制度自2007年1月1日起開始實行，之前已簽訂購房合同的仍按代收費方案執行，1月1日起簽訂的購房合同，一律實行“一價清”制度。盡管該文件對起止時間有明確規定，也盡管雙方當事人規避了“一價清”制度之適用，但雙方的合同行為未違反法律法規的強制性(效力性)規定，不影響合同的法律效力。

2、當事人雙方的合同約定與“一價清”制度二者效力之司法分析判斷。

首先，從合同的約定效力看。《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”該條作為合同法總則的內容，確立了“合同具有法律約束力原則”，表明依法成立的合同受法律保護。按照《合同法》第四十四條規定，合同之成立分為簽約成立與經批準、登記成立兩種形式，本案中雙方買賣商品房的合同行為，屬于一般成立要件形式，即雙方簽訂合同成立，雙方從簽訂合同時起，合同即依法成立。這已成現今尊崇當事人簽約自由之司法走向及維護合同當事人簽約當時真實意愿之審判傾向。古羅馬法規定：“合同是一把法鎖。”意即合同一旦成立，就如同一把法鎖，把合同雙方銬在了一起。表明合同雙方屬互相依存關系，應當互相信任，互相理解和互相配合，否則將受到法律制裁。就本案當事人而言，無論簽訂《商品房買賣合同》還是其后的《補充協議》，反映了合同雙方的真實意思表示，尤其《補充協議》約定得非常明確而具體，符合法律的規定和要求，當然合法有效，雙方應當依約行事，履行各自的合同義務。

其次，從“一價清”制度的基本要求看。如上所述，其作為省市級人民政府物價部門作出的行政性文件規定，內容要求是通過“一價清”制度取消開發企業的代收制度，將以前代收的6種費用直接并入商品房銷售價格之中，基本特點是收費方式之改變，性質上不屬于政府的“價格干預措施”，更沒有改變購房者承擔6種費用的性質，也就當然不能取代當事人雙方的合同約定，不能改變當事人的合同效力。因此，一審判決只注意了“一價清”制度的現象問題，二審卻把握了文件的實質要求，從而使裁判方向發生逆轉，維護了上訴人的合法權益，駁回了被上訴人的訴訟請求。這一判例，對于二審法院通過精細化審理洞察實質，在充分發揮二審監督功能，保證案件質量等方面，提供了有益的經驗。