一、接房時應(yīng)查驗開發(fā)商的幾個證書

開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的，我國的《合同法》

、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。

第二：是我們常說的“兩書”：“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”。

第三：是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早獲得解決。

二、質(zhì)量問題

房屋質(zhì)量問題無疑是購房者最為關(guān)心的問題，比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開裂等等。

但問題是，很多房子剛交付的時候，并沒有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會慢慢顯現(xiàn)，但到時候，權(quán)責(zé)在誰、如何維修、費用如何收取等問題就難以分清。

律師點評：

1、申請鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，該條例第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房。

2、售房方對房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定：”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。“對于房屋質(zhì)量瑕疵，售房方有維修之附隨義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何收集證據(jù)?

購房者發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，要成功索賠，需要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。

一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù);

二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù);

三是購房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù);

四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。

如果不能提供上述證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達(dá)到索賠的目的。

四、面積”縮水“

現(xiàn)實案例：李先生預(yù)購了一套總價88萬元的商品房，預(yù)售合同中約定該房建筑面積為105平方米、套內(nèi)建筑面積為84平方米。合同還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差比例絕對值低于3%時，據(jù)實結(jié)算;超過3%時，買家可以要求退房。

交房以后，李先生感到面積好像有問題，就委托一家房產(chǎn)測繪單位對房屋面積重新進(jìn)行了測繪，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一樣，但是套內(nèi)建筑面積卻比合同約定減少了4%，李先生因此要求退房。但開發(fā)商認(rèn)為，合同約定的面積是以房屋的總建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，而非房屋的套內(nèi)建筑面積，所以他們交房的面積是符合合同約定的，不存在違約問題。

律師警示：預(yù)購期房難免出現(xiàn)面積誤差，最高人民法院有關(guān)司法解釋規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，沒有約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實結(jié)算，超過3%的買房人可以要求退房。所以，本案中開發(fā)商以雙方約定面積為建筑面積而非套內(nèi)建筑面積為由，拒絕退房。

在簽訂買賣合同時，購房者要明確區(qū)分建筑面積與套內(nèi)建筑面積，不僅要約定建筑面積誤差，還要約定套內(nèi)建筑面積誤差，以防止出現(xiàn)建筑面積在約定范圍內(nèi)，而套內(nèi)建筑面積不符的情況。收房時，購房者要向開發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報告書》，如對商品房測繪面積有異議，可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況，必要時可自己委托相關(guān)測繪單位重測面積。

五、層高“縮水”

現(xiàn)實案例：2003年，有幾十戶業(yè)主與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定房屋建筑層高為2.9米。交房后，有些業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書等材料中注明的層高，有的為2.8米、有的為2.9米，于是許多業(yè)主都自測了房屋的室內(nèi)高度，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6～2.62米不等。當(dāng)業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時，開發(fā)商卻推說是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時的筆誤。

律師警示：從法律上講，開發(fā)商交付的商品房層高與合同約定不符，是違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。但實踐中，往往合同并未明確約定開發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)多少責(zé)任，并且一般不能強(qiáng)制要求開發(fā)商將層高恢復(fù)到約定層高，業(yè)主只能要求開發(fā)商賠償損失。但應(yīng)該賠償多少損失，法院處理的原則是合同有約定按約定辦，沒有約定的法院只能從合理性的角度出發(fā)，根據(jù)縮水對業(yè)主們使用房屋造成的實際影響，酌情確定賠償數(shù)額，這種情形下一般賠償數(shù)額并不高。因此，業(yè)主最好在合同中明確約定違約責(zé)任的承擔(dān)。

為了減少收房之后的各種問題，各位業(yè)主在收房之前最好還是做足功課，與其花費大量的心力在維權(quán)上，不如在收房的時候多長幾個心眼。