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寧波
購房合同被判無效房產(chǎn)增值損失如何劃分呢
案例
2008年經(jīng)中介公司介紹，陳先生與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以110萬元的價格購買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬元并向中介公司給付了中介費3萬元，劉女士也如約交付了房屋。然而時過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財產(chǎn)為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，后法院支持了魏先生的訴訟請求，并要求劉女士及中介公司將購房款、居間服務費等費用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價70萬元的房價款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、**公司賠償其房屋差價損失70萬元。
法院經(jīng)審理認為，依據(jù)已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時對合同附件三房屋共有人情況一頁的存在及所載內(nèi)容，即核實是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進行填寫，故均存在主觀過錯。
劉女士作為共有人魏先生的配偶，因為其疏忽對買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應為最大。中介公司作為提供居間服務的專業(yè)機構，其忽視對魏先生相關意思表示的審核，未能對買賣雙方，尤其是買方的風險予以提示，因此其對于買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應較陳先生重。陳先生作為買受人，未認真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯。
最終法院依據(jù)評估結論判決劉女士賠償陳先生房屋差價損失35萬元，中介公司賠償陳先生房屋差價損失21萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請求。
責任劃定
一般情況下，夫妻婚姻關系存續(xù)期間，購買夫妻房屋時，一定要仔細查看該房屋是夫妻一方個人房屋還是夫妻共同房產(chǎn)。如果不太確定的，最好是去房管局查詢一下房屋的權屬狀態(tài)。因為共有房屋買賣，一旦共有人中有一人不同意出賣房屋，損失的還是購房者。
另外，由于房價上漲造成的增值部分，完全歸于購房者也是不合適的。所以，具體如何對待房屋增值部分還需要根據(jù)各方的過錯確定責任分配。根據(jù)上面的分析，三方作為普通人都應有房屋買賣的風險意識，應更加謹慎。由于疏忽造成買賣合同無效，進而造成的損失理應各方按照責任劃分承擔相應的責任。
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簡介:
劉林一律師，男，1981年10月生，漢族，中共黨員，西北政法大學法學碩士，現(xiàn)為山東衡正源律師事務所專職律師，專注于房地產(chǎn)、建設施工合同、醫(yī)療過錯糾紛、公司破產(chǎn)清算等相關法律服務。 執(zhí)業(yè)來，辦理多起醫(yī)療過錯糾紛、民間借貸糾紛、買賣合同糾紛等相關案件，參與辦理山東義信重機制造有限公司、莒南縣信義機械制造有限公司、山東藍澳印務包裝有限公司、臨沂昌泰印務包裝有限公司等多家公司的破產(chǎn)重整案件，結合破產(chǎn)實務經(jīng)驗和問題撰寫的《偏頗性清償撤銷問題研究-以債務無人主觀態(tài)度為切入點》一文獲2017年山東省律師優(yōu)秀論壇論文一等獎，受聘臨沂市首屆職工法律服務律師志愿者。先后擔任臨沂杰合隆紡織品有限公司、臨沂金正開拓家用電器有限公司等多家公司企業(yè)的常年法律顧問，與各類型企業(yè)、機構建立了密切、廣泛、良好的關系。
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