現行民事實體法明確規定了對共有人、承租人、有限公司股東的優先購買權的保護。民法通則第七十八條第三款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第92條規定：“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”

合同法第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”國務院城市私有房屋管理條例第十一條也規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”

公司法第三十五條規定：“股東之間可以相互轉讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。”

實體法上關于共有人、承租人、有限公司股東的優先購買權之規定，進入法院執行程序后，是否有必要受到法院的保護?對此問題，有兩種不同的觀點：一種認為，民法上的優先購買權僅適用于市場經濟中當事人雙方自主交易的場合，不適用于強制執行程序。在民事執行程序中，法院依國家強制力執行債務人的財產，取代債務人的地位而行使對被執行財產的處分權。法院在拍賣被執行財產時，無需考慮優先購買權人的利益。而且，在強制執行實踐中，法院經常會碰到不動產上存在共有人、承租人的情況，他們要求行使優先購買權，卻又想以低于市場價的價格購買，弄得法官左右為難，無法及時結案;有些被執行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執行工作的正常開展。基于這種觀念，最高人民法院《關于審理買賣合同案件若干問題的解釋》(征求意見稿第二稿)第五十二條規定：“在依據強制執行程序(拍賣程序)或者破產程序出賣標的物時，優先購買權人主張優先購買權的，人民法院不予支持。”該司法解釋明確否定了執行程序中對于優先購買權的保護。

另一種觀點認為，優先購買權是法定權利，無論在當事人的自主交易活動還是法院的強制拍賣程序中，都應當予以保護，不能隨意剝奪。

筆者同意第二種觀點。理由是：民事執行以保護債權人的民事實體權利為使命，除了某些不適于執行的權利外，強制執行法都應當予以保護。優先購買權作為民商法上當事人的一種法定權利，在民事執行程序有獲得保護的必要和可能。在大陸法系國家以及我國臺灣地區，理論和立法上均承認強制執行程序中優先購買權的保護問題。楊與齡教授著《強制執行法論》中認為：“強制拍賣，亦為買賣之一種，自不影響優先承買權人之權利……故不動產經拍定或交債權人承受時，執行法院知有優先承受權利人者，得依法通知其于法定期限內表示愿否優先承受。無法定期限者，則應在執行法院所定期限內行使優先承買權。優先承買人于接到通知后，逾期未表示者，其優先權視為放棄，執行法院得交由拍定人承買。”最高人民法院起草的《民事強制執行法(草案)》中也明確規定了優先購買權的保護方法。

二、強制拍賣中保護優先購買權的兩種方法

優先購買權的實現必須具備兩個要素：一是購買條件相同;二是基于同樣的購買條件作出了愿意購買的表示。在法院拍賣程序中，理論和實踐中對于優先購買權的保護有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。

“跟價法”是指由法院通知優先購買權人直接參與競買，優先購買權人和競買人一起競價，實行價高者得。這種做法將優先購買權人視同一般的競買人。因此，優先購買權人要行使和實現其優先購買權，必須同其他競買人一樣，按照拍賣公告的要求，進行競買登記，交納拍賣保證金，舉牌競買。

“詢價法”是指由法院通知優先購買權人到拍賣現場，但不直接參與競價，待經過競價產生最高應價者后，由拍賣師詢問優先購買權人是否愿意購買。如果其不愿購買，則拍賣標的即由最高應價者購得。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應價者是否愿意再加價，如果其不愿加價，則拍賣物由優先購買權人購得，如果其表示愿意，則在加價后再詢問優先購買權人。如此反復，直至其中一人退出，拍賣才成交。

我國臺灣地區基本上采納了“詢價法”，不同之處在于，不再詢問最高應價者是否愿意再加價，只要承租人表示愿意購買，拍賣標的即歸承租人購得，否則，歸最高應價者。

2005年1月1日開始實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(以下簡稱拍賣規定)第十六條第一款規定：“拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。”可見，該司法解釋采用的“跟價法”是人民法院強制拍賣中保護優先購買權的統一方法。

“跟價法”要求優先購買權人行使優先購買權時，須以競買人的身份舉牌應價，在同等條件下享有優先購買權。所謂“同等條件”，主要指價格同等，還包括付款期限、交付方式同等，其他競買人須遵守的拍賣程序、規則，承租人也應遵守。在其他人舉牌應價后，有最高應價時，拍賣師高呼三聲，此時優先購買權人可以表示以此最高價接受。如無人進一步出更高價，則賣給優先購買權人;如有更高出價，而優先購買權人不為表示的，則拍歸最高應價者。按照“跟價法”，優先購買權人必須積極、主動應價，其優先購買權才能獲得保護。

三、強制拍賣中保護優先購買權的程序

根據拍賣規定第十四條和第十六條的規定，法院強制拍賣中，對于優先購買權的保護須遵循如下程序：

1.拍賣通知

人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場(拍賣規定第十四條)。

由于優先購買權人須以競買人身份行使優先購買權，所以拍賣通知中要載明拍賣的時間、地點、拍賣原因、拍賣保證金數額、交納拍賣款的期限等內容，以便于優先購買權人決定是否參與競買。

對于法院尚未知悉的優先購買權人，法院應當在拍賣公告中一并告知優先購買權人參與競買的權利，以及不登記競買將喪失其優先購買權的法律后果。

拍賣通知的時間不受民法規定的限制。《民通意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條僅要求在出賣前合理期限內通知優先購買權人。應當指出，在司法拍賣程序中，人民法院不受民法上規定的通知時間的限制，也不受當事人雙方約定的通知時間的限制。只要拍賣通知符合拍賣規定第十四條即可。

2.競買登記、交納競買保證金、拍賣日到場

優先購買權人須按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、交納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。未按規定登記競買、交納競買保證金的，視為放棄優先購買權。另外，“優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權”(拍賣規定第十四條)。

3.舉牌應價

出現了最高應價時，優先購買權人在拍賣師高呼三次結束前舉牌應價，且該最高價達到本次拍賣保留價以上的，就以該應價拍賣成交給優先購買權人。“如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”(拍賣規定第十六條)。

4.順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的處理

順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，拍賣司法解釋規定“以抽簽方式決定買受人”(拍賣規定第十六條)。執行實踐中也有采用繼續加價拍賣的辦法，由多個優先購買權人為競買人、以現有的出價為起拍價，讓多個優先購買權人繼續競拍，價高者得。但拍賣規定沒有采納這種做法。

如果多個優先購買權人順序不同的，那么應當由順序在先的優先購買權人作為買受人。比如共有人與承租人對于拍賣物都享有優先購買權時，共有人基于物權而產生的優先購買權，在物權效力上優先于承租人基于債權而產生的優先購買權。