一、借名購房的原因分析

購房人需以他人名義買房，主要有如下原因：

1、規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定。

為了改善城市低收入居民的居住條件，在城市商品房之外，政府實(shí)施保障性安居工程，建設(shè)了包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等在內(nèi)的特殊住房。中央財(cái)政對(duì)保障性住房投入了大額的專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼，這是政府為城市低收入居民所提供的一項(xiàng)特殊的社會(huì)福利政策，故保障性住房的購房者需要具備特殊的條件，對(duì)其有嚴(yán)格的資格審核。

除此之外，面對(duì)當(dāng)前房價(jià)高漲等具體情況，一些房價(jià)過高的城市為徹底遏制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)和過度投資，在2010年《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》出臺(tái)后，先后有46個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施了基本限購令，根據(jù)購房者戶籍和家庭單位對(duì)其購房數(shù)量進(jìn)行限制，以期購房需求和房價(jià)回到理性合理和可支撐的水平。基于上述政策等，很多購房者為了獲得購房資格，采取了借名購房的方式，以享受國家為特殊人群提供的福利，或規(guī)避政策的限制性規(guī)定。

2、貪圖特殊的身份或條件所享有的便利、優(yōu)惠。

如單位集資建房，通常只面向單位員工出售，或是單位員工購買的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)格;又如開發(fā)商銷售手段，只面向小區(qū)業(yè)主銷售停車用房，或是采取抽簽排序選房的方式銷售房屋并不允許轉(zhuǎn)讓抽簽序號(hào);再如公積金貸款，或其他商業(yè)貸款，要求貸款人必須具備某些資格條件或是信用等級(jí);等其他情形。購房者通常為了享有這些特殊身份或條件所帶來的購房優(yōu)惠、便利而采取借名購房的方式以他人名義購房。

3、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)。

債務(wù)人到期不履行法律文書所確定的債務(wù)，債權(quán)人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。部分債務(wù)人為了逃避債務(wù)，將自己的房產(chǎn)登記于他人名下，以達(dá)到使法院認(rèn)為其無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的假象。

二、借名購房所產(chǎn)生的法律問題

借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，為避免給交易相對(duì)人帶來不可預(yù)見的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”可以看出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。

當(dāng)事人基于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對(duì)于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實(shí)上對(duì)該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對(duì)方符合善意取得的要件，法律會(huì)偏重保障交易安全和善意相對(duì)人的利益，不會(huì)僅因其非事實(shí)權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會(huì)陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對(duì)人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會(huì)的穩(wěn)定。

三、借名購房中雙方當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

借名購房對(duì)于雙方當(dāng)事人都有不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

(一)出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、如果借名購房后，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實(shí)存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空。

2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對(duì)方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實(shí)存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響。

(二)登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、如果購房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì)，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策，抽簽搖號(hào)所取得的序位等。

2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

3、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會(huì)把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。

另外，借名購房的情況下，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預(yù)測(cè)的因素，很容易引起糾紛，除了對(duì)當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對(duì)雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。

四、借名購房法律風(fēng)險(xiǎn)防范

2010年12月，北京市高級(jí)法院印發(fā)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第十六條規(guī)定，“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”重慶地區(qū)雖未發(fā)布相關(guān)規(guī)定，但根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定和司法實(shí)踐，借名購房類糾紛，建議當(dāng)事人從以下幾方面著手，保障自身權(quán)利：

1、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，如果當(dāng)事人確實(shí)不符合購房人條件，放棄購房。

2、如當(dāng)事人購房并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，確需采用借名購房方式的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并將雙方當(dāng)事人信息、房屋信息、房屋購買方式和雙方約定的其他內(nèi)容記載清楚。

3、出資人、登記權(quán)利人在借名購房前都應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)方的財(cái)產(chǎn)、信用狀況做深入、詳細(xì)了解。

4、出資人應(yīng)當(dāng)妥善保管購房憑證、房款支付等所有證據(jù)材料，避免發(fā)生糾紛后舉證困難，不能證實(shí)借名購房事實(shí)。

5、為防止登記權(quán)利人擅自處分房屋，出資人可與登記權(quán)利人辦理房屋抵押權(quán)登記，將該房屋抵押登記在出資人名下。

借名購房看似簡單便利，為當(dāng)事人規(guī)避了很多限制性條件帶來實(shí)惠，但實(shí)際暗藏許多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)事人慎用。