商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

登記備案不是預(yù)售合同生效要件，登記備案不是必須的，雙方當事人自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章，合同就成立了。但是，商品房預(yù)售合同登記通過對預(yù)購人與預(yù)售人之間的商品房預(yù)售合同公示，對于購房者來說，出于以下原因需要進行登記備案：

1、保證將來的房屋產(chǎn)權(quán)登記依合同進行;

2、通過備案登記對開發(fā)商進行合規(guī)審查;

3、防止開發(fā)商的一房二賣。

另外，你在簽訂商品房預(yù)售合同的時候，還需要注意商品房預(yù)售要滿足的下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人。

3、按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

4、已經(jīng)同金融機構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當同時取得向境外銷售的批準文件。

最后，因為房地產(chǎn)買賣盈利空間大，所以，在商品房預(yù)售中也會出現(xiàn)有假冒預(yù)售許可證等情況的。你要是遇見這種不靠譜的開發(fā)商的，畢竟一般房屋的價值都不小，建議可以聯(lián)合其他也受欺騙的購房者，找一兩個專業(yè)律師介入維權(quán)。

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