借名買房合同效力如何認(rèn)定

借名買房合同的效力，可以在不同情形下分為有效和無效兩種情況：

第一種情況，借名買房合同有效。

借名買房合同所購賣的房屋為一般商品房的，該借名買房合同一般認(rèn)定為有效。因?yàn)椋馑甲灾问恰逗贤ā返囊豁?xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理一定民事法律行為，其中自然包括委托代理買賣房屋。如果借名買房合同不存在惡意規(guī)避法律或政策，不違反法律禁止性規(guī)定，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。盡管產(chǎn)權(quán)登記在名義買房人名下，但借名買房人仍然可以憑著付款證明、借名買房合同等能夠證明自己是實(shí)際買房人的證據(jù)，要求名義買房人依照借名買房合同的約定交付房屋并辦理過戶登記手續(xù)。對此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)[2010]458號(hào)）第十五條有著具體規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。”這說明借名買房合同在不違反法律或政策性規(guī)定的情況下，一般認(rèn)定為有效。

第二種情況，借名買房合同無效。

借名買房合同購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的，該借名買房合同一般被認(rèn)定為無效。理由是：借名買房合同雖是無名合同，亦受合同法調(diào)整。但當(dāng)事人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為時(shí)，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。對此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)[2010]458號(hào)）第十六條規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法院的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”

對于借名買房人來說，借名買房將所購房屋登記在他人名下，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。注意以下幾點(diǎn)：

1、要清楚所購房屋的性質(zhì)。如果所要購房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，不要購買，以免發(fā)生糾紛，造成房錢兩空。

2、要簽訂“借名買房合同”，言明雙方的權(quán)利義務(wù)，明確房屋所有權(quán)歸誰所有。借名買房人一般是實(shí)際出資人，但出資人與房屋所有權(quán)人是二個(gè)不同的概念，借名買房一定要明確房屋所有權(quán)歸出資人所有，防止因約定不明，日后生糾紛。

3、借名人控制買房手續(xù)材料、留存足夠的證據(jù)。比如出資原始憑證、購房發(fā)票等。一旦名義買房人對借名買房合同反悔，主張房屋歸其所有，借名人有足夠的證據(jù)證明實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為借名買房人，即便起訴至法院也能得到法院的支持。

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