風險指數★★★★★

首付貸、零首付

隨著樓市的持續飆升，市面上各種樓市配資產品開始受到市場關注，特別是近期備受質疑首付貸。首付貸是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供補助資金拆借，用于購房人放大購房杠桿。在分析人士看來，首付貸一般是為購房者提供首付1/2或者2/3比例的資金，進而讓購房者有能力交付首付款，但這可能使得部分炒房客有更大能力去投資，進而造成投資泡沫和風險。

雖然沈陽“零首付”政策僅存活了8小時，但零首付產品并沒有完全消失。據悉，在一些三四線城市，一些地產商也推出了零首付產品。嚴*進表示，目前零首付比較普遍的操作流程是購房者購買100萬元的住房，需要繳付20萬元的首付款。這個時候，房企可以幫其先墊付這20萬元，進而獲取80萬元的貸款。其后的一年，購房者需要繳付20萬元的墊付資金和一年期的利息。

和首付貸類似的是，零首付通常利率都很高，甚至有的利率超過每年10%，更有的高達20%，容易演變成高利貸。對于普通工薪階層來說，很難承擔。

**地產首席分析師張*偉表示，在這幾類樓市加杠桿工具中，首付貸利率最高、風險最大。“本來房貸風險非常小，需要房價跌三成以上才有風險，如果首付都是借的，而且利率那么高，風險就放大數倍。”張*偉說道。

不過，某機構研究院智庫中心研究總監嚴*進表示，樓市的幾大配資產品中，風險最大的其實是零首付，因為這個時候往往可能在購房者沒有一點抵押品的時候就購房，違規的風險非常大，但往往是最有誘惑的做法。關鍵要對此類方式的購房者進行一個嚴密的信用審查。

風險指數★★★★

消費貸曲線入市

除去首付貸和零首付外，分析人士表示，用于支付購房首付的消費貸是剩下四類樓市配資中風險相對較大的配資品種。

消費貸本身和購房沒有關系，最多和房屋裝修是有關系的。但實際過程中，借款人貸款審批完成后，會勾結套現中介或裝修商戶，以此獲取貸款后充當購房首付款，銀行對此類操作難以監管。

嚴*進表示，相比二次抵押、短期墊資、贖樓貸，消費貸用于樓市的資金監管層是無法監管的，也沒有任何抵押，這樣是存在很大風險的。期待后續監管層會對進入樓市的消費貸進行有效監管。

風險指數★★★

二次抵押、短期墊資、贖樓貸

相比首付貸和零首付，二次抵押、短期墊資、贖樓貸相對較為罕見。嚴*進表示，二次抵押比較普遍的操作流程是：對于一些有第一套住房但還在還貸的人來說，要買第二套房，就可以將第一套住房再次做抵押，而不需要提前還清。

短期墊資比較普遍的操作流程是：房東把房子賣給下家，房東本身還欠銀行50萬元貸款，而下家首付只能出40萬元，那么由貸款公司提供10萬元的貸款。贖樓貸通常要求房東到指定的商業銀行進行貸款，而下家買這套房的時候，也需要到這個銀行進行貸款。在嚴*進看來，這3個產品雖然利率較高，但期限都相對較短，風險較小。