【案情】

2012年1月，王某與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份門(mén)市房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定：王某購(gòu)買(mǎi)“豐益廣場(chǎng)”門(mén)市房xxxx一套，建筑面積約36.68平方米，每平方單價(jià)為17480元，總價(jià)為641166元。買(mǎi)方須于簽定此認(rèn)購(gòu)書(shū)七日內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，如買(mǎi)方不在上述期限內(nèi)或因買(mǎi)方原因未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》則視作買(mǎi)方自動(dòng)放棄認(rèn)購(gòu)該房產(chǎn)權(quán)利，買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求賣(mài)方返還定金，賣(mài)方有權(quán)將房產(chǎn)另售他人，并無(wú)須另行通知。后王某按開(kāi)發(fā)商要求付定金20萬(wàn)元。當(dāng)王某與開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)該門(mén)市房套內(nèi)建筑面積為24.37平方米，分?jǐn)偯娣e為11.89平方米。

王某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)以及與其簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)故意不主動(dòng)告知公攤面積，存在欺詐行為，于是要求開(kāi)發(fā)商撤銷(xiāo)合同，并返還定金。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自身不存在不當(dāng)之處，王某無(wú)權(quán)單方解除合同，不同意返還定金。

【審判】

寶應(yīng)法院審理認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：被告未說(shuō)明公攤面積是否構(gòu)成撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)的法定理由?眾所周知，建筑面積中肯定包含公攤面積，原、被告雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)不是具體的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，公攤面積不是認(rèn)購(gòu)書(shū)必須記載的內(nèi)容，在原告沒(méi)有詢問(wèn)公攤面積的情況下，被告沒(méi)有向其主動(dòng)說(shuō)明的義務(wù)，故被告不存在欺詐的故意。至于公攤面積是否合理，則不屬于民事案件審理的范圍。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，原告須于簽定此認(rèn)購(gòu)書(shū)七日內(nèi)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，原告在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)及交納定金后，沒(méi)有按照約定與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，其行為已構(gòu)成違約，故對(duì)其請(qǐng)求退還定金等訴求，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。

【評(píng)析】

欺詐是指故意告知對(duì)方虛假情況、或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方基于錯(cuò)誤判斷作出意思表示。《合同法》第54條第2款規(guī)定“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。”王某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商故意隱瞞公攤面積，從而導(dǎo)致自己作出了錯(cuò)誤的意思表示，開(kāi)發(fā)商的行為屬于欺詐行為，認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)被撤銷(xiāo)。因此本案的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)告知公攤面積。

從認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)來(lái)看，由于王某與開(kāi)發(fā)商簽訂的門(mén)市房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)僅對(duì)房屋的單價(jià)、付款優(yōu)惠、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間及違約定金進(jìn)行了約定，是為了將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而簽訂的合同，因此認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同。而在預(yù)約合同中，雙方僅需對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，其標(biāo)的是雙方當(dāng)事人在約定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行磋商并訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同的行為，而不是房屋買(mǎi)賣(mài)本身。而付款方式、交房時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款，則應(yīng)該由雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)繼續(xù)協(xié)商確定。王某所提公攤面積問(wèn)題，指向的是雙方將要通過(guò)磋商確定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而非認(rèn)購(gòu)書(shū)。因此公攤面積不是認(rèn)購(gòu)書(shū)必須記載的內(nèi)容，在王某沒(méi)有詢問(wèn)公攤面積的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有向其主動(dòng)說(shuō)明的義務(wù)，故開(kāi)發(fā)商不存在欺詐的故意。

本案中王某應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購(gòu)合同的約定與開(kāi)發(fā)商簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，王某對(duì)公攤面積有疑問(wèn)，應(yīng)該和開(kāi)發(fā)商在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，而不是要求撤銷(xiāo)原認(rèn)購(gòu)合同。如果王某堅(jiān)持認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為而拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么王某即構(gòu)成違約，非但認(rèn)購(gòu)合同不能被撤銷(xiāo)，王某所付定金也就無(wú)法返還。