最高法院房地產法律疑難問題審判意見匯編

一、商品房預約合同(認購書)生效后，一方當事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行構成違約的，應當承擔違約責任

仲崇清訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案(二審法院：上海市第二中級人民法院)《最高人民法院公報》(2008年第4期)

[上海市虹口區人民法院一審查明]2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得小區商鋪優先認購權，被告負責在小區正式認購時優先通知原告前來選擇認購中意商鋪，預購面積為150平方米，并明確小區商鋪的均價為每平方米7000元(可能有1500元的浮動)。如原告未在約定期限內認購，則視同放棄優先認購權，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設工程規劃許可證，2003年6月30日被告取得預售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時未通知原告前來認購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價格飛漲，對原約定價格不予認可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數退還。雙方因此發生爭議，原告遂訴至法院。

[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經濟損失100萬元。

[上海市虹口區人民法院認為]1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預約合同的性質。2、根據本案事實，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關許可證書有合理的預期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預售合同的預先約定，涉案意向書并非預售合同，法律對商品房預售合同的強制性規定并不適用于預約合同，應認定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質，不應認定為定金。4、被告構成違約。

[上海市虹口區人民法院判決]一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認購意向書》;二、被告返還原告意向金2000元;三、被告賠償原告經濟損失10000元;四、駁回原告的其他訴訟請求。一審案件受理受理費15260元，由被告金軒大邸公司負擔。

仲崇清不服一審判決，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請求。

上海市第二中級人民法院二審認為：(其他理由與一審相同)金軒大邸公司的違約行為導致守約方仲崇清喪失了優先認購涉案商鋪的機會，使合同的根本目的不能實現，金軒大邸公司也承認雙方現已無法按照涉案意向書的約定繼續履行。因此，金軒大邸公司應當承擔相應的違約責任。一審法院認為金軒大邸公司違反預約合同約定的義務，應當賠償上訴人仲崇清相應的損失，并無不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補償守約方的實際損失。

為促使民事主體以善意方式履行其民事義務，維護交易的安全和秩序，充分保護守約方的民事權益，在綜合考慮上海市近年來房地產市場發展的趨勢以及雙方當事人實際情況的基礎上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價格賠償其經濟損失，但由于其提交的證據不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據金軒大邸公司將有關商鋪出售給案外人的多個預售合同，商鋪的價格存在因時而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費人民幣15260元，二審案件受理費人民幣14350元，均由金軒大邸公司公司負擔。

二、商品房買賣合同因出賣人責任被認定無效后，善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費

導讀與說明]商品房買賣合同因出賣人的原因被確認無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經營活動，對占用期間的房屋使用費應當按什么標準向房屋出賣人返還，實踐中處理不統一，最高人民法院對此作出了批復。

[最高人民法院民一庭意見]善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費的標準，最高人民法院于2003年11月30日以(2003)民一他字第13號對遼寧省高級人民法院一個請示的答復中已經有明確的意見。該函全文如下：

遼寧省高級人民法院：

你院《關于蔡德成與大連經濟技術開發區龍海房地產開發公司、原審第三人大連翻譯專修學院商品房買賣合同糾紛一案的請示》收悉，經研究認為：商品房買賣合同因出賣人責任被確認無效后，應按無效合同的處理原則進行處理。關于善意買受人應該返還給出賣人的房屋使用費標準，因為買受人在簽訂合同時是善意的，所以應該以買受人在合同中的意思表示為標準。也就是說，應該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

三、商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實現要求解除合同

最高人民法院民一庭認為：在交通干線已經客觀存在，且開發商沒有違反合同義務的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規定，不應予以支持。

《中國民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁，最高人民法院民事審判一庭編。

四、房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任

[案情]李某從某開發商處購得一處住房，總價款183萬元，合同未就房屋內管線鋪高問題進行約定，交房前開發商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過(曖氣管等)，故在裝修時進行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀?！崩钅郴睾康禺a公司，“本戶內不得有任何非本戶管道通過，如公司進行公共通過管道安裝，請立即予以拆除。”

[第一次訴訟]要求開發商拆除公共管道。

[法院判決]因該管道系多家業主共用，拆除該管道損害其他業主利益，駁回起訴。

[第二次起訴]要求開發商承擔違約金86000元;如不能認定李某違約，要求開發商對因房屋中添設管道致房屋價值貶損部分進行補償。

[評估]法院委托價格認證中心評估，該中心建議鋪設管道房屋價格應在原房屋價格基礎上扣減2%

最高人民法院審判業務意見(民一庭意見)

雖然當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設內容，但根椐《合同法》第42條第2款規定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規定，房地產公司應當承擔相應的賠償責任。關于賠償數額的確定，可以考慮房地產公司應告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。

《民事審判指導與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁。

五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需要優先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

三門峽水利管理局(買方)訴鄭州市配套建設公司(賣方)房屋買賣合同糾紛案(判決時間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級人民法院)《最高人民法院公報》2004年第8期

[判決摘要]配套建設公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請求應予以支持。從合同約定及誠實信用、公平原則出發，賣方應向水利管理局賠償與定金全額相等的經濟損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個月以上交付房屋，應賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。由于買方尚有643.95萬元購房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續履行的主張不符合法律規定，不予采信。

六、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請求出出賣人交房是否超過訴訟時效期間?辦理房屋權屬證書的義務是否適用訴訟時效的規定?

[問題一]關于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權應在兩年訴訟時效期間內行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權利的狀態經過訴訟時效期間喪失勝訴權。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應區分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。

[問題二]關于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當的主給付義務為轉移房屋的占有，更為重要的是轉移房屋所有權。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務，未在合同規定的期限屆滿時辦理房屋所有權證的，系沒有履行轉移房屋所有權這個最重要的主給付義務，已經構成違約，訴訟時效期間應該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內請求辦理房屋所有權證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權。第二種意見，房屋已經交付的，買受人在約定辦理房屋所有權證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權證的應予支持。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]

一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。

二、出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。

《中國民事審判前沿》2005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社

七、房屋買賣合同解除后如何確定出賣方對房屋添附的補償

長沙物資股份有限公司與湖南萬國醫療器械保健品博覽會交易有限公司房屋買賣合同糾紛

[最高人民法院經審理認為]

《房屋買賣合同》被認定部分無效、部分解除后，物資股份公司和物資集團公司作為出售房屋一方應返還萬國公司已經交付的購房款，萬國公司作為購房方應返還已經實際占有的房屋。因萬國公司已經對所購房屋進行了一定的添附，對其有效添附部分，物資股份公司和物資集團公司應予以適當補償。對因合同解除而造成的損失按合同雙方的責任大小進行分擔。一審法院委托鑒定單位對萬國公司裝修工程進行了工程造價鑒定，但因該裝修工程尚未完工，且工程質量也存在瑕疵，故該鑒定結論不能作為確定房屋有效添附價值的依據，但卻可以作為本院確定雙方分擔損失的參考。該工程裝修費用對于萬國公司而言，是因房屋買賣合同不能履行而造成的損失，而對物資股份公司和物資集團公司而言，其收回房屋的同時，即接受了萬國公司為裝修支付的價款，因此應當對萬國公司為裝修支付的價款，給予適當補償。本院以裝修工程造價為基礎，結合收回房屋、承受了裝修利益的情況，依據各方對合同不能繼續履行所應當承擔的責任，確認物資股份公司和物資集團公司承擔萬國公司裝修工程費用的70%，即15286980.22元(21838543.18*70%)，萬國公司承擔裝修工程30%的費用。

八、城市居民能在農村農民的宅基地上蓋房?城鎮居民能購買農民宅基地上的房屋嗎?

[理論界意見]城市居民不能購買農村宅基地房屋，這是由我國現行法律規定決定的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發〔1999〕39號，1999年5月6日實施]第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”由此可見，城市居民在農村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔房屋買賣合同無效的法律后果。

[最高人民法院目前的態度]最高人民法院存在兩種觀點

觀點一：《最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問題》(續)，吳慶寶主編，人民法院出版2008年版第10頁

不支持城鎮居民到農村購買土地使用權、房屋產權等。但是，經農村集體經濟組織同意、批準，經賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實際居住占有、付清價款的，應當認定為合同有效。但未經集體組織同意，至產生糾紛時并未辦理實際交接的，其效力另當別論。不過從長遠眼光看問題，如果購買農村土地使用權，購買農民居住用房，有利于擴大集體經濟組織和村民個人增收、創收的，人民法院應當認定合同有效，并加以支持。

觀點二：《最高人民法院司法觀點集成》，劉德權主編，人民法院出版2009年版第556頁

最高人民法院《印發〈關于為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見〉的通知》(2008年12月3日，法發[2008]36號)指出，依法保障農戶宅基地用益物權，促進宅基地制度的嚴格管理與完善。宅基地使用權承載著廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容。對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應依法確認無效?！秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發〔1999〕39號]第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！?004年12月24日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，“加強土地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

[北京市第二中級法院]該院在處理備受媒體關注的宋莊“畫家村”農村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認定買賣合同無效。采納了理論界的意見。

[大連市中級人民法院]《大連晚報》2009年9月15日B2版《城里人當年買農村房該返還嗎?》采納了最高院的觀點一。

該院認為，涉案房屋買賣合同時間是2002年，契約簽訂當時只有《中華人民共和國土地管理法》第六十二條有關規定，而該規定只是對農村村民宅基地的擁有數量、面積及取得方式等作出了規定，而對城鎮居民可否購買農村住房則未涉及。即是說，協議簽訂時，國家尚未對城鎮居民購買農村住房作出禁止性規定，雙方當事人買賣房屋的行為并不違法。雖然國務院辦公廳于2007年下發《關于嚴格執行農村集體建設用地法律和政策的通知》，其中有城鎮居民不得到農村購買宅基地的規定，但該通知非家家頒布的法律或行政法規，且下發時間在涉案協議簽訂5年以后，故協議簽訂時并不違法。此外需要注意的是，協議簽訂當時，涉案土地性質為集體所有，時至今日，該土地已經被國家征用，由此，涉案協議的簽訂觸犯國家有關農村宅基地政策的事實已經不存在，原告王某是為了獲取因動遷可獲得的利益而否認協議的合法性和有效性，此舉有違誠實信用原則，故不能予以支持。

九、商品房買賣合同示范文本關于交付條件的約定應如何理解?

[最高人民法院觀點]《房地產司法解釋實例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。103頁——113頁

國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，2000年由建設部、國家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經驗收合格;2.該商品房經綜合驗收合格;3.該商品房經分期綜合驗收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。且合同另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。

如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發商是否取得其當地建設管理機構發出的《竣工驗收備案證》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發商是否取得當地房地產開發管理機構發出的《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項以外的其它交付條件，應如何認定呢?

我們認為，商品房經驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發商在辦理房屋交接手續時，不能根據合同約定和法律規定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。如果開發商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗收的標準，那么以綜合驗收為交付條件標準，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

[部分地方法院觀點明顯與最高人民法院觀點相悖]在司法實踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點，但很難得到地方法院的支持，個中原因，值得深思。很多基層法院認為，只要建設單位組織設計單位、施工單位、監理單位驗收取得峻工報告，就可以交付購房人，而取得峻工驗收報告是行政管理行為，不是房屋交付條件。此種觀點，明顯與最高法院觀點相悖。

[部分基層法院判決摘要]某區法院認為：根椐《建設工程質量管理條例》第11條第1款規定第十六條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收?！钡?9條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”從上述兩條可以明確看出，建設工程竣工驗收是以建設、設計、施工、監理四家聯合驗為標準的。在通過竣工驗收后，公安消防、環保部門也會進行驗收，但公安、環保等部門的驗收屬于綜合驗收的范疇，是公安消防、環保部門履行行政權利的行為，履行的是一種監督權，而不屬于竣工驗收的范疇。建設行政主管部門的備案是行使管理權的一種方式，也不屬于竣工驗收的范疇。

出賣人(開發商)約定：“該商品房經建設單位、施工單位、監理單位驗收合格?！狈仙鲜龇梢幎?。

十、最高人民法院認為開發商負有辦理權屬證書的義務，而部分地方法院卻認為屬于行政行為，此種觀點與最高法院觀點明顯相悖

《房地產司法解釋實例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。146頁——160頁

(一)開發商負有辦理權屬證書的義務

取得不動產權屬證書是購房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠實信用原則，依該原則開發商負有辦理權屬證書的合同附隨義務。

法律依據：

1、《城市房地產管理法》第五十九條規定，“國家實行土地使用權和房屋所有權發證制度。

2、《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件?！?/p>

3、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

(二)開發商不能在約定或法定期限內辦理權屬證書的原因

1、土地使用權手續不合法。

商品房是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權證和國有土地使用權證，可以自定價格出售的產權房。開發商只有以出讓方式取得國有土地使用權，進行房地產開發的商品房，才能辦理權屬證書。

例如“小產權房”無法辦理權屬證書?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！?/p>

2、房地產開發企業未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發商最主要的義務，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權轉讓手續。

3、房地產開發企業違章建房?，F階段最突出的問題是開發商違規超建，私自違反規劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發商往往不遺余力，政府職能部門監管也存在進一步加強的問題，在違反規劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權屬證書。

4、房地產開發企業無法提供規定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗收備案表》等，無法將開發商提供的資料報產權登記機關備案。

5、其他原因。如房地產開發企業沒有將代收的公共物業維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(封閉抵押貸款)等

(六)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第十八條與《城市房地產開發經營管理條例》相矛盾。

《城市房地產開發經營管理條例》自一九九八年七月二十日公布施行，屬于行政法規，其地位僅低于全國人大及全國人大常委會制定的法律，法釋[2003]7號是最高人民法院依據《合同法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》等相關法律，結合審判實踐，制定的司法解釋，于2003年6月1日起施行。

根椐最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》(人民法院出版社，2003年6月第一版)第232頁“本條司法解釋(法釋[2003]7號第十八條)所依據的法律條款是：《合同法》第107條規定(略)。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定(略)。

法釋[2003]7號第十八條相比《條例》第三十三條，只增加了第一款中的第一項“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限”。最高人民法院結合審判實踐，增加了該條款，突破了《條例》的規定，為開發商留下了充分的空間，以致于幾乎所有的開發商在商品房買賣合同中均不按《條例》第三十三的規定，而是任意延長協助辦理權屬證書的期限，惡意損害購房人的合法權益。

很多法律專家經過深入分析，也沒有搞清楚最高人民法院突破《條例》的現實思考基于什么樣的出發點!

[部分地方法院判決摘要]

[訴訟請求]購房人要求開發商承擔辦理權屬證書的義務。

[一審判決理由]關于原告主張要求被告履行辦理房屋權屬證書義務一節，被告只有交付具備辦理產權證條件的相關手續的備案義務，但不具有批準發放權屬證書的權利，而房屋產權是否具備產權性質及發證，依法應屬房地產管理機關審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理。

[二審判決理由]二審予以維持。

十一、如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發生糾紛如何處理?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點](最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第87頁)

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發生糾紛時，應當結合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規定認定該條款無效;如果是雙方協商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當事人可以根椐《合同法》第54條的規定申請撤銷或變更，自當事人知道面積差異時起一年內不申請撤銷或當事人以自己的行為放棄的，該約定有效;如果雙方協商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應認定該約定有效。

十二、商品房按揭合同的效力認定

[最高人民法院司法政策精神]要依法保障房地產市場健康發展。房地產市場的發展不僅關系到我國城市化、工業化的進程，而且關系到金融安全和群眾安居樂業等國計民生問題。各級人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實性，依法制裁開發商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。

最高人民法院印發《關于為維護國家金融安全和經濟全面協調可持續發展提供司法保障和法律服務的若干意見》的通知(法發[2008]38號)二00八年十二月三日

就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在，契據登記是指登記機關依據當事人訂立合同所載明的內容進行登記，值此產生抵押效力的制度，我國未承認亦未采用契據登記制度，而實行不動產登記、發證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關部門的備案，而不是嚴格意義上的物權抵押登記。

在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經普遍存在，因此而發生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規定，故對此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實踐一般認為，“樓宇按揭(抵押)貸款合同”是當事人在平等自愿的基礎上簽訂的，內容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權益。從國家的法律及行政法規的規定來看，也并未規定按揭(抵押)未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財產抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認定無效沒有法律依據。

十三、未取得預售許可證的商品房買賣合同是否有效?

[案例]作為房地產開發企業的出賣人一直沒有取得商品房預售許可證，但其他手續齊全(如有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程竣工驗收資料)，是否可確認買賣合同有效?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點](最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第79頁)

應視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規和政策方面的內容，一般業主難以全面了解的，尤其是商品房開發早期，管理不規范，是否需要預售許可證業主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發商沒有依法領取商品房預售許可證進行商品房銷售，業主沒過錯，而在于開發商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業主請求繼續履行合同的，為維護交易安全與社會穩定，應當認定合同有效。

該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果開發商一直未取得預售許可證明，應確認合同無效。

十四、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理?

最高人民法院民一庭傾向性意見：最高人民法院民一庭在討論本案例時多數人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理，應當結合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應當受理;如果當事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

十五、購房人付款后是否有權要求賣方過戶?

[案例]某物權(不動產，應登記)轉讓合同訂立、買受人已支付價款并已實際交付后，在登記前，出賣人反悔、不配合登記，訴至法院，法院通常會如何處理?支持登記之訴，還是判決出賣人違約?

[最高人民法院的意見]當事人起訴到人民法院的，要看原告的訴訟請求是什么?對于請求判令對方配合到登記機關辦理登記的，人民法院會做出支持原告訴訟請求的判決，判決生效后如被告仍不配合辦理，執行部門可持生效判決與協助通知，交登記機關直接予以辦理。

如果原告訴訟請求判令被告承擔違約金，人民法院通常也會適當予以支持，哪怕是象征性的。但如果原告訴求中并無要求對方承擔違約責任的內容，人民法院也不會依職權予以干預。

十六、業主委員會是否具備訴訟主體資格問題

(來源于：《中國民事審判前沿》總第2輯第10頁)

[理論界或實務界的不同觀點]第一種觀點：業主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點：業主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應訴。第三種觀點：業主委員會具有一般的、抽象意義的訴訟當事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因為它沒有責任財產和責任能力。

[最高人民法院民一庭認為]依法成立的業主委員會在其職責范圍內，經業主代表大會授權，有權就與物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜，以物業公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業管理無關的、個別或部分業主的事宜，業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟。

一、房屋承租人優先購買權的效力

[法律規定]最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(1988年1月26日最高人民法院審判委員會討論通過)118規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

[實踐中存在的分歧]在民事審判實踐中，因出租房屋的優先購買權糾紛，當事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關系。

[最高人民法院兩種不同的觀點]

多數意見認為：承租不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。對于同等條件應作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。

少數意見認為：優先購買權不能理解為優先締約權，考察其內容，應當包含優先買到的權利，否則優先購買權沒有意義，實質上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執行都不會有法律上的障礙。

《中國民事審判前沿》，2005年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權

《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》(2004)民一他字第29號

江蘇省高級人民法院：

你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買全的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規定。經研究認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權;反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。

請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。

三、承租人在同等條件下享有的優先購買權，應為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋

《最高人民法院公報》2004年第5期

法律規定的優先購買權，是指當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優先購買權。

四、租賃標的物消防竣工驗收與房屋租賃合同的效力

《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》(2003)民一他字第11號

云南省高級人民法院：

你院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。

經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

附：《中華人民共和國消防法》(自1998年9月1日施行)

第十條按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程，設計單位應當按照國家工程建筑消防技術標準進行設計，建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核;未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。

經公安消防機構審核的建筑工程消防設計需要變更的，應當報經原審核的公安消防機構核準;未經核準的，任何單位、個人不得變更。

按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收;未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。

新《中華人民共和國消防法》(自2009年5月1日施行)

第十條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。

第十一條國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。

第十二條依法應當經公安機關消防機構進行消防設計審核的建設工程，未經依法審核或者審核不合格的，負責審批該工程施工許可的部門不得給予施工許可，建設單位、施工單位不得施工;其他建設工程取得施工許可后經依法抽查不合格的，應當停止施工。

第十三條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案：

(一)本法第十一條規定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收;

(二)其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。

依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。

第十五條公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請消防安全檢查。

公眾聚集場所，是指賓館、飯店、商場、集貿市場、客運車站候車室、客運碼頭候船廳、民用機場航站樓、體育場館、會堂以及公共娛樂場所等。

人員密集場所，是指公眾聚集場所，醫院的門診樓、病房樓，學校的教學樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動密集型企業的生產加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動場所等。

[最高人民法院的意見]

1、根椐《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，農村居民住宅建設開工的審批手續，由省、自治區、直轄市人民政府規定。實踐中各地對于農村住宅建設的審批權一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。因此，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體、嚴格的標準。

2、尚無依據認定農村村民建設個人住宅缺少消防設計或者未經竣工驗收本身構成違法，當然也談不上使用、出租這類房屋違法。

3、出租農村房屋只能由《合同法》第13章租賃合同中規定調整。

4、實際情況是，除了新開發的房地產項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現在的消防設計、施工標準，甚至可能根本沒有相應的消防設施，現行法律沒有也不可能規定這類類房屋一概不允許使用、出租。

5、公眾聚集場所未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營業的，責令停止施工、停止使用或者停產停業，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。公安消防機構處罰對象是公眾聚集場所的開辦者或經營者，而不是對開辦者或經營者之外的出租房屋者。

五、租賃標的物未經整體驗收合格，當事人訂立的《租賃合同》依法認定無效

[來源][最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉第1—17頁

[案例]湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

最高人民法院經審理認為，《建筑法》第61條第2款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！断婪ā返?0條第1款規定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收;未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗收包括消防、環境、衛生等質量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標準。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠房地產公司持有的云南質監站《工程竣工驗收證明》只是志遠大廈主體和基礎部分的驗收，志遠大廈整體工程質量驗收至今尚未辦理。因此，志遠房地產公司以云南質監站出具的《工程竣工驗收證明》主張志遠大廈已經通過工程整體驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》時，志遠大廈未經過消防驗收，2000年5月27日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊出具《會議紀要》載明：“同意志遠大廈1、3、4層投入使用”同時又明確：“《建筑工程消防驗收合格意見書》待大廈整體驗收合格后，統一辦理”。但是，志遠大廈至今尚未辦理消防整體驗收，因此，志遠房地產公司以《會議紀要》為據主張志遠大廈已通過消防驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定，一審法院判決《租賃合同》無效，適用法律正確，應予維持。同理，一審法院依據《民事訴訟證據規定》之相關規定向志遠房地產公司行使釋明權后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風險應由其自行承擔。

[導讀和說明]本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應當確保建筑工程質量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業核心。任何一項工程新單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標準。否則，當事人將承擔合同無效的法律后果。

[馬文龍律師意見]《最高人民法院司法觀點集成》(人民法院出版社2009年版)第571—575頁)出現了兩種觀點，且似有矛盾之處。新消防法實施后，對原消防法第十條第一款進行了修改，即只有國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核，按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收。

我們認為，新消防法更加嚴格限制了消防設計、驗收建筑工程的范圍，與以前情況出現很大變化，人民法院對此應加以重視。

六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題

《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》(1986年1月7日法(研)復〔1986〕2號)

北京市高級人民法院：

你院(1985)京高法字第82號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定，重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時地審結案件。

七、未經所有人同意的出租行為的效力如何認定——不獨立商鋪所有人是否有權要求確認出租行為無效

[案例]1994年A房地產有限公司(以下簡稱A公司)將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價款購得其中九單元的房產，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分攤面積。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規定：“該物業的設計功能及用途為商業，買方不得將該物業用作工業或不符合上述設計功能的其他用途?！?996年趙某領取了九單元的房屋所有權證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號信一份，載明：商廈五樓只能作為一個整體使用，已經長期空置，經公司多方招商，現有投資人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請你在半個月內予以回復，否則公司將視作你已同意并授權公司統一出租你的九單元房產。該掛號信因逾期無人領取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業主會議，趙某沒有參加，參加會議的業主(占全體業主的絕大部分)同意將A商廈五樓中自有房產部分繼續委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司(餐飲公司)簽訂了一份《商業用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進行裝修及營業。趙某購買的九單元地點位于B公司所開酒店的吧臺位置。

[訴訟]趙某以其享有產權的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]

最高人民法院民一庭對本案討論后形成兩種意見。

[傾向性意見認為]應當駁回越某的訴訟請求。主要理由是：1、趙某在內的所有產權人都承認業主們購買的“單元”房產不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數業主的利益，也并不損害趙某的合法權益。2、從判決的社會效果考慮，人民法院也應當裁決趙某服從商廈五層絕大多數業主的意愿，因為，每個業主所擁有的權利是平等的，在每個業主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應當整體出租問題所發生的爭議是私權的碰撞。處理這種私權碰撞時法官首先要考慮的原則不是當事人個體之間的民族、性別、信仰、地位、財產的差異，而應當盡可能協調所有業主的利益，力爭充分發揮物的效用，促進交易、最大限度地實現所有權人的利益。3、在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發揮物的效用、使各方當事人最大化地實現自己的利益的裁決結果，不失為一個最恰當的選擇。

[最高人民法院民一庭少數人認為]本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個途徑是，不去探究房地產管理部門的登記發證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權證為依據，認定其具有商廈五層九單元的房屋所有權，在此基礎上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費;

第二個途徑是，依據物權原理，認定越某雖然購買了商廈五層九單元并領取了房屋所有權證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨立使用價值，無法構成獨立的房屋所有權。由法官行使釋明權，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權無法行使為由，訴A公司侵權。

八、在建房屋作為租賃標的物就應否受到法律保護

[來源]最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。

[案例]西安九龍房地產開發有限責任公司與陜西兵器工業西北公司、西安市賽格高貿有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

[最高人民法院指出]近年來，隨著我國改革開放和房地產業的發展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統租賃制度。在建房屋作為租賃標的物出租，已經成為我國房地產領域的一種常見現象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。

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