總則

1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映，重新核對，做出說明。

2、在房屋質(zhì)量檢查方面，看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書，其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)向開發(fā)商（賣方）反映，待維修后方能入住。

3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快維修、配齊。

4、查看一下公共設(shè)備。對電梯、消防設(shè)備、燃?xì)狻⑴瘹狻⑿^(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。

5、對房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的最終結(jié)果，是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》（或稱《物業(yè)交付核驗(yàn)單》）。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。《交屋看房記錄表》最好自己也要留一份，同時(shí)對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會很被動；有人習(xí)慣以電話聯(lián)系，這對于購房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。

建設(shè)部公布驗(yàn)房、收房標(biāo)準(zhǔn)程序(細(xì)節(jié))

收房細(xì)則:把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上

1、合同

(1)開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。

(2)查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。

(3)房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

(4)查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

(5)對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

注意：向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。

2、戶內(nèi)

(1)窗

a)窗邊與混凝土接口有無縫隙

b)落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固

c)是否翹曲變形

d)開啟關(guān)閉順暢

e)零配件裝配齊全

f)位置是否準(zhǔn)確

g)窗玻璃應(yīng)表面平整

h)窗玻璃是否完好無損、無劃痕

i)隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損

j)外窗框四周處理是否粗糙

k)外窗開啟扇是否能關(guān)上

l)把手是否松動

m)窗子玻璃的每個角是否封好

n)打開后窗戶是否能固定

o)直角接合部是否嚴(yán)密

p)窗框表面是否光潔

q)四角是否呈直角

r)窗的底部滑道是否平滑

s)窗臺應(yīng)平滑，不刮手

t)看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患！（比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個窗戶）

u)所有紗窗下沿與窗臺之間，應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間

(2)地面

a)是否松動

b)是否爆裂

c)是否撞凹

d)有無明顯的縫隙和不平整

e)地面是否有空鼓

f)地面走線的標(biāo)示

g)地平驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標(biāo)志。然后用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。

(3)墻身、頂棚、樓板

a)有無傾斜、彎曲

b)有無隆起或凹陷

c)墻面是否平整

d)墻面是否有花

e)承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范，若承重墻裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，

f)鋼筋是否暴露

g)檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動線與生活動線

h)用木棍敲一下有無空聲

i)墻面是否有明顯色差

j)陰陽角是否平直

k)是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

l)有無水漬、裂痕

m)天花板是否有小裂紋

n)注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔

o)檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”，如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問題，將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。

p)是否全部按合同要求做“外墻外保溫”

(4)水

a)開關(guān)是否妥當(dāng)

b)過墻線是否有導(dǎo)管

c)導(dǎo)管連接是否緊密

d)管線是否安全可*

e)下水管道不可使用塑料軟管

f)上水管是否存在滲漏現(xiàn)象

g)需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是*自己打井取水，為了保險(xiǎn)起見，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)，如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。

h)上下水管是否已做絲扣處理？

(5)電

a)開關(guān)是否妥當(dāng)

b)按動漏電保護(hù)器的測試鈕

c)管線是否安全可*

d)插座面板是否有電

e)拉閘斷電測試

f)插座是否帶保險(xiǎn)裝置

g)洗手盆的上方不應(yīng)有插座

h)打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮

i)開關(guān)插座面板是否存在劃痕

j)是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題（等電位聯(lián)接端子是否真正起作用？）

k)電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量

l)電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5

平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。

暖氣

a)鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級過)

b)暖氣內(nèi)是否有水

c)暖氣有無漏水痕跡

d)暖氣里的水管上是否有銹

(7)衛(wèi)生間

a)坐廁下水是否順暢

b)沖水聲音是否正常

c)衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏

d)坡度是否對頭(是否有倒坡現(xiàn)象)

e)有無積水

f)是否倒泛水和滲漏

g)閉水試驗(yàn)

h)衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑

i)臺盆上水管是否漏水

j)是否有有裸露電線

k)進(jìn)出水是否流暢

l)電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施

m)照明燈座必須是磁口安全燈座

n)洗手盆的上方不應(yīng)有插座

o)衛(wèi)生間門口是否有擋水條

p)排污管是否有蓄水防臭彎頭

q)特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌

r)墻壁需要做拉毛處理

s)墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器

t)是否已安裝紗窗？

u)衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道？如何通風(fēng)？

(7+)洗衣間

a)是否做了避水試驗(yàn)？

管線

a)是否外露

b)是否有管線穿過

c)過墻線是否有導(dǎo)管

d)導(dǎo)管連接是否緊密

e)線路安裝是否平整、牢固、順直

f)下水管道不可使用塑料軟管

g)電話線等等應(yīng)先加套管，再埋進(jìn)水泥；不能將電話線直接進(jìn)水泥地

(9)水表

a)是否安裝

b)是否有水表空走

c)閥門關(guān)閉不嚴(yán)

d)閥門脫絲，連接件滴水

e)截止閥生銹影響水質(zhì)

(10)電表

a)是否安裝

b)使用數(shù)目

(11)電話線

a)用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號

(12)電視天線

a)用天線檢查工具檢查電視天線的信號

(13)室內(nèi)污染

a)從7月1日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設(shè)單位組織對室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)，對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗(yàn)收。

(14)樓宇對講

a)在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常

(15)層高

a)測量樓宇層高的方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。

(17)地漏

a)地漏位置是否合理

b)地漏是否在地面的最低點(diǎn)

c)地漏是否排水通暢

(18)隱密性及隔音效果如何

(19)日照是否達(dá)到國家規(guī)定

(20)通風(fēng)是否達(dá)到國家規(guī)定

(21)天然氣表以及管道

天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位，管道不能暴露在室外（特別是頂層，可能會遭雷擊）

(22)窗磁、門磁系統(tǒng)

(2)門

a)貼臉是否完整

b)貼臉是否有裂縫

c)是否能鎖上

d)貼臉與樓頂板陰角線是否平行

e)是否與墻在一個平面上

f)直角接合部是否嚴(yán)密

g)表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡

+)門把手是否光潔，是否有磕痕

h)不上鎖是否會自動關(guān)上或打開

i)四角是否呈直角

j)門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差

k)開啟是否靈活

l)關(guān)上門窗聽聽隔音效果

m)密封程度；密封膠條是否有損壞

n)門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格

o)門框與墻身有無過大縫隙

p)門與門框有無過大縫隙

q)零配件是否裝配齊全，位置準(zhǔn)確

r)門與地的縫隙，要預(yù)留出地面裝飾的縫隙（需要額外考慮地面不平整的誤差）

s)門的安全程度如何？是否有四個支點(diǎn)？

(3)外墻

a)是否有較大面積的空鼓

b)是否開裂

c)是否滲水

d)是否有明顯的水印和霉點(diǎn)

e)是否有排水設(shè)施

f)空調(diào)是否能安裝

g)出水口

h)外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

(4)檐溝、落水管

a)安裝是否牢固

b)接口是否平密

c)是否滲漏

d)落水管，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。

(5)消防系統(tǒng)

a)住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。

信報(bào)箱

a)房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定

(7)標(biāo)識系統(tǒng)

a)樓宇標(biāo)識、門牌標(biāo)識、層位標(biāo)識、房屋標(biāo)識是否與實(shí)際相符

小區(qū)環(huán)境

(9)停車場

(10)保安系統(tǒng)

4、小區(qū)內(nèi)

(1)凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平

即樓前6米、樓后3

米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

(2)檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；

5、物業(yè)

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

三、后記

在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：

1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

2)對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

3)如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

四、參考資料

1)空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

2)《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

3)《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。

五、收房簽字時(shí)的注意事項(xiàng)

1.一定要加上如下幾句：

“若房屋不符合有關(guān)國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆！?/p>

2.一定要加上如下幾句（關(guān)于變更設(shè)計(jì)保留權(quán)利）：

“若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆！?/p>