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寧波
購房者在買按揭房簽訂轉讓合同時要注意什么問題
購房者在按揭房簽訂轉讓合同時需要注意哪些問題
轉按揭交易轉按揭是指將房屋產權人(上家)欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。
這種轉讓方式需具備以下幾個條件
1.按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業務，有指定的轉按揭擔保機構;
2.下家具備銀行規定的貸款條件;
3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數額超過或明顯低于轉按揭的貸款數額，則難以成功。通過轉按揭方式轉讓按揭房，上下家的風險較低，但交易周期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉貸審核期，審核通過后方可辦理過戶手續。其交易過程可以概括為：居間委托───前期審查───簽訂買賣合同───轉按揭申請───過戶抵押。
交易過程中，銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。
首先，在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關轉按揭的問題進行約定。
其次，在前期審查中，中介機構要重點審查銀行可否轉按揭、下家是否符合銀行規定的貸款條件、下家需要轉貸的數額和按揭房產權是否清晰等問題。
最后，簽訂合同時，上下家的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數額一般比普通交易的高。
非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房，在二手房交易實踐中也很常見，但最好通過誠信度較高的中介公司，以防其中較大的風險。采用這種方式的主要原因有
1.貸款銀行沒有轉按揭業務;
2.下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額，或者欲貸數額明顯少于原貸款數額;
3.上家需要在短期內完成交易。遇到上述情況，通過中介公司居間出售按揭房的，實踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。因此，非轉按揭交易的實質是，簽訂轉讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉按揭，這樣交易更靈活、方便。
從風險角度來說，銀行風險很小，上下家的合同風險較大。為避免上下家的風險，中介公司一般會關注房屋產權是否清晰、首付款是否由中介監管和違約金數額約定是否夠高三個問題。尤其值得一提的是，現階段跨行轉按揭一般難以實現，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問題。當然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力，否則就巧婦難為無米之炊了。
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