共同共有與按份共有的聯系與區別

作為共有關系的兩種形式，按份共有與共同共有具有一些相同點：兩者都是由兩個或兩個以上的人對同一項財產享有所有權和共同承擔相應的義務，共有人的權利都基于共有物的全部。但兩者又有很大的區別，主要表現在：

1、產生的依據不同。房屋的共同共有根據共同關系產生，以某種共同關系的存在作為發生的必要條例。例如，以夫妻關系存在為必要條件，以家庭關系存在為必要條件，以合伙關系存在為必要條件。而按份共有則不需要這個前提條件，只需要共有人的共同意志而發生。

2、享有權利的范圍不同。在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權利并承擔義務，只要有共同關系存在，就不能劃分各共有人的房產份額。只有在共同共有關系終止時，才可以對共有房產進行分額，確定自己的份額。例如，夫妻關系存續期間共同購買的一套四房兩廳商品房，就不能劃分哪間房是丈夫的，哪間房是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權利并承擔義務的。

3、對共有房屋的處分方式不同。根據《民法通則》第七十八條的規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”《物權法》第一百零一條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”可見，在按份共有中各共有權人可以自由處分共有房產中屬于自己的份額，而無需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優先購買權。而共同共有的房屋，共有人要對共有房產進行處分時，必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意，否則，部分共有人擅自處分的共有房產，一般情況下都認定為無效。《物權法》第九十七條規定“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”可見，共有人有權對整個財產作出處分權利，但由于共有財產屬于全體共有人所有，因此，對共有財產的處分，如轉讓、贈與、設定抵押等，都必須取得經占份額三分之二以上的共有人或者全體共同共有人同意。但是，如果某個或某幾個共有人處分共有財產，其他共有人明知而不提出異議，則視為同意。共有人同意處分共有財產的意思有書面同意的、口頭同意或默示的方式。如果共有人就共有物的處分達不成一致的協議，可以按照多數共有人或擁有半數以上份額的共有人的意見處理。但是多數人在處分共有財產時，不得損害少數人的利益，否則，受害的共有人可通過司法途徑解決。

綜上所述，無論是共同共有或者按份共有的房屋，房屋的權利人在向房地產登記機關申請權屬登記時，應根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條的規定：“房屋權屬登記由權利人(申請人)申請，共有的房屋，由共有人共同申請。”登記行為的前提條件必須是當事人的申請。因此，當事人為維護自己的合法權益，在辦理房屋權屬登記時，切勿放棄自己對其房屋享有的權利，必須提出申請并親自到房地產登記機關辦理房地產權屬登記手續。