一、商鋪租賃合同糾紛如何解決

1、承租租賃房屋產權不明或瑕疵的房屋，承租人的權益將無法得到很好保障。因此，律師建議：

第一，承租前核實權屬。承租方在簽訂商業地產租賃協議前需要核實房屋產權證書的原件，必要時還應在房屋交易中心查詢房屋權屬登記情況。通過對出租方主體資格的審查，可以核實房屋租賃協議的出租方與產權證書登記的所有權人是否一致。同時如果出租方并非房屋所有權人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權人的委托書等法律文件;如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權人的同意或授權。通過對該物業的權屬情況進行調查，還可以確認租賃房屋是否存在權利負擔或瑕疵。例如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的，權屬有爭議的物業就不能進行租賃。

第二，關于租賃房屋設立抵押的問題。《物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押協議前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”因此，如果房屋出租后設立抵押的，該租賃關系不受影響。如果房屋先抵押，后出租的，出租方應該書面告知承租人，律師建議雙方在租賃協議中明確約定當抵押權實現造成租賃協議解除的，出租方應承擔的法律責任。

2、在商鋪租賃過程中，承租人通常會按照自己的要求對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發的租賃糾紛日漸增多。對此，律師建議：

第一、關于裝修范圍必須書面征得出租人的同意。承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可;明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

第二、不能損害原房屋主體結構，影響房屋建筑安全。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

第三、協議期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。雙方還應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。

3、商戶租用商鋪經過多年經營后，在一定的范圍內會形成一定的商業影響，這無疑是一種無形資產。如果租期屆滿后出租人將商鋪收回，他們就要承受著這種無形的損失。為此，大多數承租人希望能享受該商鋪的優先承租權，但是全國性法律并沒有明確規定承租人的優先承租權，面對如何要保障自己的優先承租權，律師建議承租人可以協議中約定。

第一，明確定義什么是“出租人繼續出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否則視為出租人違約，應承擔一定數額的違約賠償責任。這樣可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻斷“繼續出租”的情形。

第二，約定什么是“同等條件”，如租金上下不超過10%就算同等條件，比如原租金是10000元，其他人員出的價格只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續承租，這樣可以防止侵害優先承租權的情形出現。

4、租賃協議的解除也涉及到多方原因，將其分別在協議中加以明確可以更好地保護當事人的權利。

第一，約定出租方的義務及其違約導致協議解除的責任承擔方式。例如，明確出租方對于相關手續的協助辦理義務，如果相關手續無法辦妥或者由于其他非承租人原因導致無法開業的，承租人有權解約退租并獲得損失賠償。

第二，約定由于第三方原因使協議無法繼續履行時的協議解除條款。比如由于政府規劃的變化，導致商鋪被拆除。這種情況下，房東可以得到相應的補償，但承租方卻不能直接得到這種補償。對此，可以在協議里約定在雙方都沒有過失的情況下，須解除協議的，承租方應得到一定的補償。

第三，約定承租方在欠租達到一定金額和時間時，出租方享有協議解除權。在滿足協議解除條件的情況下，如出現商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，開發企業大都會采取強制收回房屋的措施。但是律師建議：開發企業不能以商戶欠租為由而隨意侵犯商戶財產的所有權，雙方當事人可以事先在租賃協議中作出約定：例如租賃協議到期或提前解除協議的，租賃人遺留在商鋪內的物品應當在3日內處理完畢，否則，該物品視為棄置物，由出租方任意處理。

租賃協議到期或提前解除協議的，應將該商鋪恢復原狀，恢復原狀的費用由承租方承擔。如未將該商鋪恢復原狀的，出租方可代為進行，費用由承租方承擔。

二、店鋪租賃合同的違約責任條款可以這么約定

1.符合本合同第九條第1.2項的約定，非違約方有權解除合同，并有權要求違約方按當年租金的_______支付違約金，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償對方的經濟損失;

2.乙方應如期交付租金，如乙方未經甲方同意逾期交付。甲方有關要求乙方按當年租金的_______支付違約金，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償經濟損失;

3.租賃期滿，乙方應如期交還該房屋，如乙方未經甲方同意逾期交還。甲方有關要求乙方按當年租金的_______支付違約金，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償經濟損失。

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