【北京房產糾紛律師】律師談“中國式拆遷”

關于北京市豐臺區南苑鄉石榴莊拆遷糾紛一事，《新財經》記者采訪了中國拆遷法律事務專業委員會委員、北京市中潤律師事務所律師趙云濤。

《新財經》：北京市50個掛賬村的方案基本上都用的是“騰退”，這與“拆遷”有什么區別?

趙云濤：拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。

騰退方式，即以村委會為主體，依據村民自治章程，在村民代表民主決策、監督等基礎上制訂騰退方案。這是一種“少數服從多數”的村民自治。

《新財經》：石榴莊的很多村民都以出租房屋為主要經濟來源，拆遷之后將失去這部分收入，國家政策對此是否有相關規定?

趙云濤：沒有。但一般國家在征地時會給予考慮。

征用農民集體所有土地的，相應的，農村村民轉為非農業戶口，轉非勞動力在征地時被單位招用的，征地單位應當從征地補償款中支付招用單位一次性就業補助費;轉非勞動力自謀職業的，一次性就業補助費支付給本人。

《新財經》：如果村委會不支持，村民是否可以自發選舉村民代表?需要哪些程序?

趙云濤：可以。《村民委員會組織法》第二十一條規定，人數較多或者居住分散的村，可以推選產生村民代表，由村民委員會召集村民代表開會，討論決定村民會議授權的事項。村民代表由村民按每五戶至十五戶推選一人，或者由各村民小組推選若干人。

法律及相關法規沒有對程序進行約束。只要選舉真實就可以。

《新財經》：村民是否有權拒絕騰退?

趙云濤：按照北京相關法院的說法，村委會可以強制拆除。

《新財經》：不光是這50個掛賬村，只要有拆遷的地方就會有糾紛，中國的拆遷之戰正在多處爆發。您認為處理這些問題較好的辦法是什么?

趙云濤：合理控制拆遷規模，加大中低價位商品房、經濟適用住房建設，實行最低單價保障和最低總額保障，切實解決弱勢群體的拆遷安置問題。加大對違法違規行為的查處。加強拆遷單位和拆遷人員管理。

《新財經》：如何從根本上解決房屋拆遷及其引發的各種問題?《城市房屋拆遷管理條例》中有哪些條款亟待完善?

趙云濤：在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性，從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權利上的內容，并賦予更完善的權利行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面創新和完善。完善拆遷補償政策，慎用或不用行政強拆。

征收公民的房產，必須具備三個法定條件：首先，征收必須是出于“為了公共利益”的需要，主體必須是國家，必須依照法定的權限和程序(其中包括必須依法給予補償和居住條件保障)。三個條件缺一不可，而《條例》的相關規定，無一例外都違反了上述要求。

其次，從征收主體來看，《條例》規定的拆遷補償主體不符合上位法的規定。

我國《憲法》第十三條、《城市房地產管理法》第六條均明確規定，征收、補償的主體都是國家(具體由代表國家的政府機關來實施)。但是，《條例》第四條規定:“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置”。

第三，從依據法律的條件和程序來看，《條例》的規定與上位法相抵觸。與《憲法》、《物權法》、《房地產管理法》的部分規定也相抵觸。

按照法律的位階原則，《條例》必須進行修改，或廢止或撤銷。

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