常州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

常政規〔2011〕2號

第一章 總則

第一條為了規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)給予公平補償。

第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條市政府負責本市國有土地上的房屋征收與補償工作;轄市(區)政府負責所轄區域內國有土地上的房屋征收與補償工作。本市國有土地上的房屋征收與補償工作實行屬地負責、以轄市(區)為主;確有必要時，市政府可以依法直接征收。

市城鄉建設行政主管部門是本市國有土地上的房屋征收部門(以下簡稱市房屋征收部門)，組織實施市政府直接征收項目的房屋征收與補償工作，并對本市國有土地上的房屋征收與補償工作實施監督指導;具體工作由其所屬的市房屋征收與補償機構承擔。

轄市(區)政府確定的房屋征收部門組織實施所轄區域內的房屋征收與補償工作。

第五條 市房屋征收部門的主要職責是：

(一)擬定本市房屋征收與補償的有關政策文件;

(二)會同有關部門編制年度房屋征收計劃;

(三)負責對轄區房屋征收部門擬定的征收補償方案備案監督;

(四)負責對轄區房屋征收、補償決定的備案;

(五)負責對房屋征收與補償工作進行協調、指導和監督;

(六)負責對房屋征收與補償情況的統計分析和匯總;

(七)負責對房屋征收與補償工作人員進行業務培訓考核;

(八)組織實施市政府直接征收項目的房屋征收與補償工作;

(九)負責對《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目進行監督管理。

第六條轄市(區)房屋征收部門的主要職責是：

(一)組織對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并在房屋征收范圍內公布調查結果;

(二)具體組織相關部門對未經登記的建筑進行認定和處理;

(三)擬定房屋征收補償方案;

(四)具體組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會;

(五)具體組織對房屋征收進行社會穩定風險評估;

(六)擬定房屋征收、補償決定;

(七)按規定提請政府常務會議討論房屋征收決定;

(八)書面通知有關部門暫停辦理房屋征收范圍內的相關手續;

(九)與被征收人簽訂征收補償協議;

(十)依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

市政府直接征收的項目，由市房屋征收部門履行本條第一款規定的職責。

第七條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第八條市、轄市(區)發改、建設、國土、規劃、房管、公安、城管、工商、財政、物價、審計、監察、法制等有關部門應當依照本辦法規定和各自的職責分工，相互配合，共同做好房屋征收與補償工作。

第九條任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監督監察。

第二章 征收決定

第十條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、轄市(區)政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第十一條依照本辦法第十條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入國民經濟和社會發展年度計劃。

第十二條確需征收國有土地上單位、個人房屋的，由項目建設單位向市、轄市(區)政府提出房屋征收申請，并提供下列材料：

(一)項目批準文件或者符合國民經濟和社會發展規劃及年度計劃的證明;

(二)用地預審意見或者土地性質及符合土地利用總體規劃的證明;

(三)規劃選址意見書或者符合城鄉規劃和專項規劃的證明;

(四)依法需要提供的其他材料。

市、轄市(區)房屋征收部門負責對申請材料進行審查。

第十三條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施下列行為：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)買賣、租賃、贈與、抵押、典當房屋;

(四)析產、分戶;

(五)新申請經營證照;

(六)其他不當增加補償費用的行為。

違反本條第一款規定不當增加補償費用的，不予補償。

房屋征收部門應當將本條第一款所列事項書面通知規劃、國土、房管、城管、工商、建設、公安等部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第十四條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，收集相關證據，被征收人應當予以配合。

調查中發現有未經登記的建筑，由市、轄市(區)政府組織房屋征收、規劃、城管、房管、國土等部門認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

調查結束后，房屋征收部門應當將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十五條市、轄市(區)房屋征收部門應當將擬定的征收補償方案報同級政府。征收補償方案應當包括下列內容：

(一)征收范圍和實施時間;

(二)補償方式和補償方式選擇權;

(三)被征收房屋類似房地產市場價格的預評估基數;

(四)各類補償、補助、獎勵的標準;

(五)用于產權調換房屋的數量、地點、面積、結算價格和購買標準等;

(六)簽約期限、過渡方式和過渡期限、搬遷期限和提前搬遷獎勵期限;

(七)需要明確的其他內容。

市、轄市(區)政府應當組織發改、規劃、建設、國土、房管、法制等部門對征收補償方案進行論證，并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

轄區房屋征收部門應當將征收補償方案報市房屋征收部門備案監督。

第十六條市、轄市(區)政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，市、轄市(區)政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十七條市、轄市(區)政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋征收決定涉及被征收人超過500戶的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

第十八條市、轄市(區)政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明實施的項目名稱、確切的征收范圍、征收補償方案、現場接待地點和聯系方式、監督舉報電話和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市、轄市(區)政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十九條轄區房屋征收部門應當在同級政府作出房屋征收決定之日起7日內將房屋征收決定的有關材料報市房屋征收部門備案。

第二十條　被征收人對市、轄市(區)政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三章 補 償

第二十一條對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市區因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等補償標準和相關補助及獎勵標準，由市房屋征收部門會同物價等部門擬定，報市政府批準后執行。

第二十二條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，應當按照住房保障的有關規定優先給予住房保障，不再等待輪候。

第二十三條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產價格評估機構(以下簡稱評估機構)，按照有關房屋征收評估規定評估確定。

被征收房屋價值應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，優先選用市場法進行評估;不宜采用市場法評估的，可采用其他方法評估。

被征收房屋的用途以房屋所有權證書上標明的用途為準，房屋所有權證未標明用途的，以房屋權屬登記檔案中記錄的用途為準，但對取得工商營業執照并持續營業至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的，應當結合經營年限參照經營用房評估。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十四條被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。

第二十五條市房管部門應當會同房屋征收部門每年向社會公布一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構，供被征收人選擇。

第二十六條評估機構由被征收人在符合資質條件的評估機構名錄中協商選定。符合資質條件的評估機構應當按要求預先報名，由房屋征收部門在征收范圍內公布報名參加的評估機構名錄。被征收人應當自公布之日起5日內在征收現場提出選擇意見，半數以上被征收人共同選擇同一家評估機構的，視為協商選定成功;協商選定不成的，由房屋征收部門在報名參加的評估機構名錄中通過公開抽簽的方式隨機選定。

房屋征收部門應當在公開抽簽3日前在征收范圍內公告抽簽的時間和地點。

公開抽簽時，可以邀請被征收人代表、被征收房屋所在地的監察部門、街道(鎮)、社區(村)組織代表等參與監督。抽簽的過程與結果應當由公證機關現場公證。

評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十七條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，但征收租賃房屋，被征收人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的除外。

被征收人選擇房屋產權調換的，政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十八條征收租賃房屋，被征收人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被征收人對房屋承租人進行安置的，政府對被征收人給予補償。

被征收人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，政府應當對被征收人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被征收人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

征收房管部門管理的市區公有房屋，被征收人與房屋承租人共同選擇貨幣補償的，按下列規定予以補償，但1998年12月1日后房管部門收購或集中建設的房屋除外：

(一)住宅房屋：被征收房屋的重置價格結合成新部分的補償支付給被征收人，其余部分支付給房屋承租人;

(二)非住宅房屋：被征收人與房屋承租人有約定的，從其約定;無約定的，按照市房屋征收部門與房管部門的規定分別對被征收人和房屋承租人進行補償。

第二十九條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人或者房屋承租人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人或者房屋承租人，支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第三十條被征收人僅有一處住宅且獲得的貨幣補償金額低于征收補償最低標準的，房屋征收部門應當按照征收補償最低標準予以補償。征收補償最低標準由市房屋征收部門會同房管、物價等部門擬定，報市政府批準后執行。

僅有一處住宅的被征收人必須同時符合下列條件：

(一)實際居住在被征收房屋內;

(二)在其他地方確無住宅。

房屋征收部門應當對享受征收補償最低標準的被征收人進行公示。公示期滿、情況屬實的，按征收補償最低標準予以補償。

征收住宅房屋，被征收人持有民政部門核發的《城市居民最低生活保障救濟金領取證》，如享受征收補償最低標準仍無力解決住宅房屋的，由房屋征收部門提供不小于原面積的住宅房屋予以妥善安置;被征收人符合住房保障政策的，可按照住房保障政策規定向有關部門申請。

被征收人有下列情形之一的，不得享受征收補償最低標準：

(一)共同共有產權的房屋經評估價值超過征收補償最低標準的;

(二)住宅與非住宅混用的房屋，住宅部分與非住宅部分的征收補償總額超過征收補償最低標準的;

(三)已享受過征收或者拆遷補償最低標準的。

第三十一條房屋征收部門與被征收人或者房屋承租人依照本辦法和相關規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第三十二條房屋征收部門與被征收人或者房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本辦法第三十一條第一款規定的有關補償協議的事項。

轄區房屋征收部門應當在同級政府作出補償決定之日起7日內將補償決定的有關材料報市房屋征收部門備案。

被征收人或房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三十三條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。市、轄市(區)政府對被征收人或者房屋承租人給予補償后，被征收人或者房屋承租人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人或者房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十四條被征收人或者房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的政府依法申請法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第三十五條房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計部門應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

征收補償結束后，房屋征收部門應當及時將房屋征收補償檔案移交城建檔案管理機構。

第四章 罰則

第三十六條市、轄市(區)政府和有關部門或者單位及其工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，按照有關規定責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條　采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人或者房屋承租人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十八條　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十九條　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第四十條　評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附則

第四十一條 國家、省對國有土地上的房屋征收與補償另有規定的，從其規定。

第四十二條金壇市、溧陽市可根據本辦法，結合當地實際情況，制定具體實施辦法。

第四十三條本辦法自公布之日起施行。《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。