一、土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)法的實(shí)施步驟是什么?

1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：

(1)與待估土地用途應(yīng)相同。

(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。

(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。

(5)交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。

2、進(jìn)行交易情況的修正。

(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。

(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買。

(3)買方或賣方不了解市場(chǎng)行情。

(4)其他特殊交易情形。

3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。

4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。

5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。

6、確定待估土地評(píng)估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

二、土地使用權(quán)評(píng)估前的準(zhǔn)備工作包括哪些?

1.收集有關(guān)的資料：被評(píng)估地塊的地級(jí)資料，城市規(guī)劃資料以及被評(píng)估地塊所處地段等級(jí)資料，被評(píng)估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的情報(bào)等等。

2.現(xiàn)場(chǎng)勘查：地塊的面積、形狀和坡度;地質(zhì)水文條件;地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地理情況等。

3.分析測(cè)算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測(cè)算被評(píng)估地塊開發(fā)建設(shè)總成本，估算開發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

對(duì)于土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法規(guī)定是需要結(jié)合實(shí)際的土地使用權(quán)辦理情況而定的，特別是在土地使用權(quán)評(píng)估之前，還需要對(duì)土地使用權(quán)的合法性進(jìn)行審查，必須是合法的土地使用情況才可以辦理評(píng)估處理，最終得出合法的價(jià)值結(jié)論。

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