二手房按揭步驟

申請按揭買樓的步驟，在二手房網簽后與遞件過戶之間進行，同貸書批下來買賣雙方才可以遞件。雖然這是買樓后才會發生的步驟，但購房者在看房前最好預先做“體檢”，一是檢查個人征信情況，有無信用卡逾期還款等不良記錄，如果有連續3期逾期還款，有可能會影響銀行對貸款的審批;二是個人對樓款的承受能力，月收入必須大于月供的兩倍(個別銀行有可能提高到2.5倍)，通常首期款比例越高，貸款年期越短，月供壓力越小。對于收入處于增長階段的年輕人來說，適當使用貸款杠桿工具，月供高一點，年期長一點，可以買總價高一點的房屋，因為目前對二套房貸要求較嚴，如果幾年后又換房，不太劃算。此外，個人年齡+貸款年限不能超過退休后5年。

很多購房者不清楚，申請按揭買房前還需要對房屋預先“體檢”。首先要確定樓齡，因為樓齡+貸款年限不能大于35。部分“高齡”樓梯樓是否能夠貸款還與其建筑結構有關系，公積金貸款不接受磚混結構的房屋申請，只可接受框架結構的房屋。

簽訂按揭合同

二手房網簽合同后，買賣雙方與銀行簽訂按揭合同，買方擬購的住房將作為按揭購房的抵押物，因此也需要業主在按揭合同上簽字，同意買方把有關房產作為抵押物。為協助買賣雙方辦理按揭以及日后的遞件過戶領新證，按揭公司也會讓買賣雙方簽署委托書，委托按揭公司辦理有關事宜。買賣雙方在簽署有關文件時有不懂之處可以多問，因此選擇正規的按揭公司尤為重要。

1.持證交易

買方申請住房按揭，手續難易程度與業主也息息相關。如果業主的房屋是一次性付款或者貸款已結清，業主手里拿著已涂銷抵押登記的房產證，只需買方通過銀行貸款審批即可到交易登記中心完稅遞件過戶，出新證隨即開始入押歸檔，入押歸檔完成后銀行就可以放款。

2.非持證交易

轉按揭or贖契

如果業主出售的房屋尚有未結清的貸款，那么購房者可以選擇轉按揭或是贖契。轉按揭必須在業主的貸款銀行所在的支行辦理，不得轉去其他支行或其他銀行，業主向銀行提出申請，售房人承諾將售房款優先用于償還銀行貸款并授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上。經銀行同意后雙方訂立合同，銀行也與買家簽訂新的貸款按揭合同，同貸批下來后，雙方到房地產交易登記中心進行遞件過戶。

贖契則涉及業主自行贖契或者買家墊資贖契，業主自行贖契后的流程參照持證交易。不過，值得注意的是從業主申請贖契到銀行審批、到扣款、到銀行辦理涂銷登記，中間有可能需要一個多月的時間。若是買家墊資贖契，買家有可能在未遞件過戶已支付大筆樓款，這中間需要按揭公司對業主的銀行賬戶進行緊密監控，以往買家墊資款被挪用。通常買家在業主獲得銀行批準提前還貸的扣款通知后再把有關款項存入業主的賬戶，銀行即時扣款，且業主的電話銀行、手機銀行和網絡銀行服務必須提前中止。贖契后的房產證必須由按揭公司全程保管，至遞件過戶當日交給遞件窗口，以防止出現風險。

選擇按揭服務，銀行直客or按揭公司

現在“銀行多過米鋪”，各大銀行都在推貸款“直客”的服務，購房者可直接到銀行咨詢住房貸款的情況，如適合可直接在銀行辦理。不過，銀行職員也不會親自幫客戶跑，通常都會委托按揭公司代辦，客戶使用銀行“直客”貸款的按揭費較低，通常包含評估費在內也只需1000多元，缺點在于“1對1”，如果銀行審批不通過則會影響買房的交易手續，有時候會措手不及。

各大中介公司也成立了專門的按揭公司，坊間也有不少經營多年的按揭公司。根據行業協會的規定，按揭服務費最高不得高于貸款額的1.2%，據行業人士反映，1.2%是市場收費上限，通常在0.6%~1.2%之間，購房者可以與按揭公司議價。使用專門的按揭公司服務，雖然收費比銀行“直客”貸款的按揭費要高一些，但勝在有專人服務和跟進，且按揭公司對接多間銀行，比較清楚銀行的貸款政策，可以根據貸款者的條件與銀行的貸款政策進行匹配，量體定做按揭方案。

對于公積金貸款的申請者，他們還可以選擇直接到住房擔保中心申請公積金貸款，所需的資料與普通商業銀行的住房貸款一致。

準備申請貸款所需資料

1、借款人夫妻雙方的身份證(原件及復印件二份)。

2、戶口本(原件復印件一份)。

3、結婚證(原件及復印件一份)。

4、未婚需提供未婚證明。

5、離異或喪偶者需要提供離婚證或協議、判決書，配偶死亡證明(原件及復印件一份)。

6、收入證明。

付款方式指南

對按揭購房者來說，付款方式相對簡單，簽約時支付定金，同貸書批下來后到交登中心完稅過戶，之后就是入押歸檔流程，銀行在入押后即可發放貸款到業主的賬戶，結清尾款。需要提醒的是，買家需對銀行批貸成數不足或者銀行評估價不足應有所準備，在網簽合同中對這種情況已有應對條款，通常是以現金補足的方式來補齊缺口。

資金托管指南

作為業主，他們不知道這個人是否有能力買樓;作為買家，他們也不確定業主的身份以及房產證的真偽。故此，二手房買賣涉及大筆樓款的交割，建議買賣房屋用資金托管方式來進行，所增加的時間可能不過是一兩天，但對雙方都有保障。對業主來說，一次性付款固然好，但是買家的付款能力是否信得過?若是買家在遞件前已在托管賬戶存入足夠的金額，相信會增強業主的信心。對買家來說，資金托管更是有利無弊，資金轉出按照交易步驟進行，如遞件過戶后托管賬戶才轉出首期，出新證才轉出尾款，買家不再擔心資金的安全。

資金托管的步驟也非常簡單，簽訂二手房網簽合同后，買賣雙方到銀行簽訂資金托管協議，在資金托管協議上清晰訂明托管資金每步轉出的條件，達到條件才轉出該部分的托管資金。目前銀行系統已可以對接存量房交易系統，存量房交易系統辦理到哪一步，銀行系統可以實時接收，故此理論上來說資金托管也可以達到實時到賬，不過由于涉及到人工操作或者異行轉賬等原因，比自行交割樓款遲一兩天很正常，但買賣雙方落得安心。目前銀行對資金托管暫不收費，具體請咨詢銀行。