購買二手房如何防范風險

一、購買二手房應使用“資金監管”進行錢款交接以防資金發生風險

實踐中會有購房人在出售方完成房屋權屬交割后拖延支付購房款的情況，不僅有可能為出售人帶來回款風險，對于那些需要“賣舊買新”的業主來說，也有可能延誤購房良機，甚至出現過不能及時回款致使新購房違約而造成損失的情形出現。律霸網提醒您，購買二手房應使用“資金監管”進行錢款交接，確保房屋權屬和資金的安全。

二、簽約前需要核實房屋抵押，查封情況，避免錢房兩失

房屋抵押指業主用房屋作擔保向第三方借錢的行為，而房屋被查封是指依法被限制過戶轉讓的房屋。現有法律明確規定，房屋未解除抵押登記前不能辦理過戶手續，房屋被查封則根本不能上市交易，購買人不了解房屋抵押狀況就支付房款很可能錢房兩失，而對于簽約后至辦理房屋過戶前的一段時間內原業主將房產抵押給他人是無法控制的。律霸網提醒您在簽約后和業主一起到檔案館查證該房屋是否處于查封、凍結或抵押狀態同時，通過“資金監管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之后，賣房才能拿到錢款。

三、簽約應明確房屋學區劃分、戶籍學籍狀況，否則可能影響孩子及時就學

由于學區房的特殊屬性和稀缺性，不少家長選擇提前購買學區房，市場上也存在部分業主在孩子未畢業前就考慮售房，這樣就容易出現學籍占用的情況。律霸網提醒購房者在購買學區房前除了需確保該房在指定學校的施教區內，還應明確掌握房屋的戶籍狀況、入學資質要求等，認真核實該房是否存在戶籍、學籍占用情況和占用時間的問題，以推算自己的孩子是否能按時報名、入學。

四、非房屋物理瑕疵官方無定義，買房兇宅應進行風險控制，否則追責無望

兇宅是指在房屋本體結構內曾發生自殺、他殺事件的房屋，如果購房人在不知情的情況下購買，即使在房價上漲的背景下，也可能出現高達20%的房價貶損，且轉售周期較長。據了解，“兇宅”一般不被法律認為物理瑕疵，在簽約業主一般也不會主動將將此信息告知，因此無力自行核查的購房者往往會在不知情的情況下購買，之后又感到追責無望。針對此類風險，律霸網地產均要求經紀人在客戶簽約前在《兇宅信息庫》內做排查，并在合約中約定此信息的披露義務，購房者應監督經紀人是否完成了風險控制動作，以知曉瑕疵信息。

五、輻射房界定成難題，購房前應進行風險控制，避免日后糾紛

房屋周邊既存的高壓電力設備會對所購房屋造成電磁輻射影響，如果輻射值超標，則將影響人體健康和房屋投資價值。但是對于所購房屋是否為“輻射房”，購房者往往無力核查或核查成本高昂，此外，輻射檢測的權威性也存在一定疑慮。購房者應在簽約前詳細咨詢經紀人以了解房屋瑕疵狀況，避免日后出現糾紛。

六、出售房屋必須要共有權人書面同意，否則所簽合同無效

房屋共有權人是指多人共同擁有對房屋出租、出售的權利，合同法規定，未經所有共有權人同意出售的房屋所簽合同無效，這對于買房人來說，可能到最后不僅買不成房子，時間還耽誤了，房價也漲了。律霸網提醒您在簽約前查看房本“共有權人”一欄及“產權性質”一欄，同時應詢問出售方婚姻狀況以及是否有其他共有情況。經前兩步判斷如房屋存在共有權人，應要求所有共有權人全部到場簽署合同，不能到場則須出售方提供《同意出售證明》等資料。

七、二手房交易應合規繳稅，否則最嚴重將承擔刑事責任

國家規定：二手房買賣繳稅必須按照稅務機關核定的金額進行繳納，任何低于此數額，且不符合減免稅條件的，均可能是有人偽造稅票或通過其他手段非法逃稅。無合法繳稅記錄對于交易雙方來說，可能面臨最高雙方均承擔刑事責任的風險。小編提醒您，應在交易雙方協商一致的基礎上簽署完整、合法、有效的房屋買賣合同及相關文件，確保稅費合規繳納。