一、關(guān)于房產(chǎn)及土地使用權(quán)的新規(guī)定的法律依據(jù)有哪些?

關(guān)于房產(chǎn)及土地使用權(quán)的新規(guī)定的法律依據(jù)有：《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定“受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)”，這是物權(quán)法推出之后，國(guó)土資源部根據(jù)物權(quán)法制定的首個(gè)土地調(diào)控新政。

二、司法解釋

我國(guó)土地出讓金制度的初步形成應(yīng)該從1988年的《憲法》修正案算起。其實(shí)在1987年11月，全國(guó)很多城市都開(kāi)展了土地出讓制度改革試點(diǎn)，先后制定和頒布了地方性的土地使用權(quán)出讓有關(guān)條例或規(guī)定。但直到1988年《憲法》修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，才為土地使用權(quán)的合法出讓掃清了根本上的障礙。這一全國(guó)性的法律開(kāi)始頒布實(shí)施，標(biāo)志著土地使用權(quán)出讓正式納入制度化和法制化的軌道。

此后的《土地管理法》修改議案和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，都對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等問(wèn)題進(jìn)行了嘗試性的規(guī)定，并要求相對(duì)成熟的城市先行開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。

1994年，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)土地出讓的方式做出了明確規(guī)定：土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式;商業(yè)、旅游、 娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。這些法律法規(guī)的修訂和制定為土地出讓制度提供了法律保障，健全了有關(guān)方面的法律法規(guī)體系。至1994年上半年， 全國(guó)所有省、區(qū)、市已全部試行土地出讓金制度。土地市場(chǎng)在雙軌制的模式中運(yùn)行，市場(chǎng)機(jī)制形成的地價(jià)比例在逐步上升，除出讓外，還出現(xiàn)以補(bǔ)地價(jià)的形式改變?cè)姓潛苄再|(zhì)及土地使用權(quán)抵押、作價(jià)人股等形式。但是，由于該法沒(méi)有對(duì)拍賣(mài)、招標(biāo)等方式進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，協(xié)議出讓成為了各級(jí)地方政府在土地使用權(quán)出讓的實(shí)際操作中最為常見(jiàn)的方式。

經(jīng)過(guò)數(shù)年的實(shí)踐，按照協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)暴露出大量問(wèn)題，尋租現(xiàn)象、 “暗箱操作”、國(guó)有土地收益流失現(xiàn)象頻繁。在1999~2000年開(kāi)展的全國(guó)土地證書(shū)年檢過(guò)程中，查出非法占用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和改變用途的用地51萬(wàn)多宗，分別作了補(bǔ)辦手續(xù)、限期拆除、罰款等處罰，補(bǔ)交土地收益(含出讓金)15億元， 補(bǔ)交稅款1億多元。為此，2001年4月30日國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定：商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)布后，同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政管理部門(mén)依法以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供;國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)必須公開(kāi)進(jìn)行，要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍;確實(shí)不能采取招標(biāo)拍賣(mài)方式的，方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，協(xié)議結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。

以?xún)蓚€(gè)標(biāo)志重要政策出臺(tái)的文件為界，我國(guó)土地出讓金制度表現(xiàn)出了產(chǎn)生、 初步發(fā)展和深人調(diào)整三個(gè)明顯的階段性特征：1990年國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(即55號(hào)令)，改變了過(guò)去單一 的行政劃撥供地制度，宣告了我國(guó)土地出讓金制度的確立。但之后的十多年里， 行政劃撥仍是最主要的供地方式，2000年之后土地出讓的比例才開(kāi)始攀升，但劃撥仍是主要的供地方式之一，土地使用制度的二元化特征明顯，在出讓土地中，協(xié)議出讓占據(jù)著主導(dǎo)地位。到2002年國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(即11號(hào)令)叫停沿用多年的協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地，這種情況才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，之后招拍掛出讓方式日益擴(kuò)展，成為近幾年來(lái)影響最大的供地方式。

《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》要求全國(guó)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地出讓全部實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招拍掛”制度)，其他土地的供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)或兩個(gè)意向用地者的，也要采用“招拍掛”的方式出讓土地。2003年6月，國(guó)土資源部發(fā)布《協(xié)議出讓國(guó)土使用權(quán)規(guī)定》，對(duì)協(xié)議出讓的范圍、程序和價(jià)格等全過(guò)程都做了非常嚴(yán)格具體的規(guī)定：以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。2004年10月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 再次強(qiáng)調(diào)“禁止非法壓低地價(jià)招商”，要求省級(jí)政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn);協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

2007年10月9日國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定“受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)”，“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。”這是物權(quán)法推出之后，國(guó)土資源部根據(jù)物權(quán)法制定的首個(gè)土地調(diào)控新政。

至此，國(guó)土資源部通過(guò)出臺(tái)《劃撥用地目錄》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于發(fā)布實(shí)施(全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn))的通知》和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》這五個(gè)部門(mén)規(guī)章，完成了對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地總體供給及出讓方式的規(guī)范，也實(shí)現(xiàn)了土地出讓金制度的深入調(diào)整。同時(shí)在很大程度上維護(hù)了社會(huì)公眾利益，遏制了土地使用權(quán)出讓過(guò)程中滋生的腐敗現(xiàn)象。上述法律法規(guī)構(gòu)成了我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度的法律框架，現(xiàn)階段我國(guó)土地使用權(quán)的出讓基本上是在這個(gè)比較完備的法律框架下進(jìn)行的。

根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，城市土地是屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但國(guó)家為了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，可以將土地的使用權(quán)通過(guò)一定的方式和形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)谶M(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定的相關(guān)情況進(jìn)行報(bào)備和審批。具體的土地使用權(quán)的有關(guān)認(rèn)定及辦理轉(zhuǎn)讓程序以土地管理部門(mén)的認(rèn)定為準(zhǔn)。

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