國有劃撥土地使用權能否拍賣

國有劃撥土地的使用權原則上是不能拍賣的，是屬于違法的，土地屬于國家，個人禁止交易，轉讓。可以先上繳土地，由土地資源管理局來進行重新劃撥。 程序要先申請，需要有充足合適理由，并繳納一定費用。涉及拍賣國有劃撥土地使用權事宜,必須由國土資源局批準。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。因此不經人民政府審批轉讓國有劃撥土地使用權是違法的，當然也是無效的。當前，存量土地中還有大量的劃撥土地使用權，很多當事人在簽訂劃撥土地使用權轉讓協議，但這種轉讓只要未經過政府批準都是無效的。人民法院受理的各類案件中，有大量的國有劃撥土地使用權轉讓糾紛案或者是國有劃撥土地使用權執行案。審理這類案件，人民法院一來不能認定轉讓合同有效，二來不能直接裁定轉讓國有劃撥土地使用權。人民法院具有至高無上的司法審查權，但司法審查權不能代替政府的行政審批權。因此人民法院在本案的執行過程中未經人民政府審批直接轉讓國有劃撥土地使用權是違法的。

人民法院在執行過程中，主要依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三條：人民法院拍賣被執行人的財產，應當委托具有相應資質的拍賣機構進行，并對拍賣機構的拍賣進行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。同時《拍賣法》第八條規定：依照法律或者按照國務院規定需經審批才能轉讓的物品或者財產權利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續。從以上規定不難看出，無論是當事人自行轉讓還是人民法院裁判轉讓都必須經過人民政府審批才合法有效。

針對劃撥土地使用權的轉讓的執行，最高人民法院已經有了明確的定論，[2005]執他字第十五號《最高人民法院對安徽省高級人民法院的復函》中表示：執行劃撥土地使用權，人民法院應當事先征得土地管理部門的同意。至此，關于國有劃撥土地使用權的執行在人民法院和土地管理部門爭論多年的問題終于有了一個統一的調子。

至于操作程序，原國家土地管理局關于貫徹《城市房地產管理法》若干問題的批復(1995年3月11日)中對如何具體操作《城市房地產管理法》第三十九條作出明確的規定：轉讓雙方當事人應當向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報經有批準權的人民政府批準。這是因為，此類房地產轉讓審批，實質是劃撥土地使用權轉讓審批，房屋能否轉讓取決于該房屋所占用的劃撥土地使用權轉讓能否得到批準。只有劃撥土地使用權轉讓先行獲得批準后，權利人才能按照其他有關規定轉讓房地產。所以張某在劃撥土地使用權的轉讓未經政府審批的情況下，不能直接辦理房產轉讓。應當首先審批土地的轉讓，得到正式批準后，才能辦理房產轉讓登記。執行這一規定有助于保護當事人的利益，因為一旦土地轉讓得不到審批，房產轉讓會給當事人造成很大的風險。

除此之外，向房地產轉讓的受讓方重點提示兩點內容：

一是由房地產轉讓的受讓方與出讓方簽訂出讓合同，辦理土地出讓手續;

二是由房地產轉讓的受讓方按照市場評估價的40%繳納土地出讓金，以前是按照基準地價的40%繳納土地出讓金，而市場評估價要遠遠高于基準地價。

在對國有劃撥土地使用權有異議的時候，是不能夠進行任何私人的不符合規則的行為的，國有土地的劃分權力，只能由國土資源局來決定的。而且對于國有土地的使用權，我們都是需要先申請，遞交充分的證明材料才能夠使用的，個人是完全不能夠私自交易或者轉讓的。

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國有土地使用權抵押登記怎么辦理？

什么是國有土地使用證,國有土地使用證重要嗎