國有劃撥土地使用權(quán)能否拍賣

國有劃撥土地的使用權(quán)原則上是不能拍賣的，是屬于違法的，土地屬于國家，個(gè)人禁止交易，轉(zhuǎn)讓。可以先上繳土地，由土地資源管理局來進(jìn)行重新劃撥。 程序要先申請，需要有充足合適理由，并繳納一定費(fèi)用。涉及拍賣國有劃撥土地使用權(quán)事宜,必須由國土資源局批準(zhǔn)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。因此不經(jīng)人民政府審批轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是違法的，當(dāng)然也是無效的。當(dāng)前，存量土地中還有大量的劃撥土地使用權(quán)，很多當(dāng)事人在簽訂劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但這種轉(zhuǎn)讓只要未經(jīng)過政府批準(zhǔn)都是無效的。人民法院受理的各類案件中，有大量的國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案或者是國有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行案。審理這類案件，人民法院一來不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，二來不能直接裁定轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)。人民法院具有至高無上的司法審查權(quán)，但司法審查權(quán)不能代替政府的行政審批權(quán)。因此人民法院在本案的執(zhí)行過程中未經(jīng)人民政府審批直接轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是違法的。

人民法院在執(zhí)行過程中，主要依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三條：人民法院拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。同時(shí)《拍賣法》第八條規(guī)定：依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)。從以上規(guī)定不難看出，無論是當(dāng)事人自行轉(zhuǎn)讓還是人民法院裁判轉(zhuǎn)讓都必須經(jīng)過人民政府審批才合法有效。

針對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的執(zhí)行，最高人民法院已經(jīng)有了明確的定論，[2005]執(zhí)他字第十五號《最高人民法院對安徽省高級人民法院的復(fù)函》中表示：執(zhí)行劃撥土地使用權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)事先征得土地管理部門的同意。至此，關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行在人民法院和土地管理部門爭論多年的問題終于有了一個(gè)統(tǒng)一的調(diào)子。

至于操作程序，原國家土地管理局關(guān)于貫徹《城市房地產(chǎn)管理法》若干問題的批復(fù)(1995年3月11日)中對如何具體操作《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條作出明確的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。這是因?yàn)椋祟惙康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批，實(shí)質(zhì)是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批，房屋能否轉(zhuǎn)讓取決于該房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否得到批準(zhǔn)。只有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓先行獲得批準(zhǔn)后，權(quán)利人才能按照其他有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。所以張某在劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)政府審批的情況下，不能直接辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)首先審批土地的轉(zhuǎn)讓，得到正式批準(zhǔn)后，才能辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。執(zhí)行這一規(guī)定有助于保護(hù)當(dāng)事人的利益，因?yàn)橐坏┩恋剞D(zhuǎn)讓得不到審批，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會給當(dāng)事人造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓方重點(diǎn)提示兩點(diǎn)內(nèi)容：

一是由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓方與出讓方簽訂出讓合同，辦理土地出讓手續(xù);

二是由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓方按照市場評估價(jià)的40%繳納土地出讓金，以前是按照基準(zhǔn)地價(jià)的40%繳納土地出讓金，而市場評估價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)。

在對國有劃撥土地使用權(quán)有異議的時(shí)候，是不能夠進(jìn)行任何私人的不符合規(guī)則的行為的，國有土地的劃分權(quán)力，只能由國土資源局來決定的。而且對于國有土地的使用權(quán)，我們都是需要先申請，遞交充分的證明材料才能夠使用的，個(gè)人是完全不能夠私自交易或者轉(zhuǎn)讓的。

如何進(jìn)行國有土地出讓,國有土地轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的

國有土地使用權(quán)抵押登記怎么辦理？

什么是國有土地使用證,國有土地使用證重要嗎