法律咨詢：租房合同違約責(zé)任有哪些要點?

律師解答：

第一點：租房者選擇委托正規(guī)的中介租房。挑選服務(wù)專業(yè)、操作規(guī)范、規(guī)模較大的中介經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不但可以迅速解決租房問題，而且承租人利益還能得到有效的保障。以避免被某些不法中介公司利用重復(fù)虛假的房源信息進(jìn)行坑蒙拐騙。

第二點：遭遇“二房東”要對其驗明證身。時下租房，租房者很難遇到與原房屋業(yè)主簽署合同。因此，當(dāng)租房者承租房屋遇到“二房東”時，應(yīng)當(dāng)對其驗明證身，查看“二房東”在其租賃期間是否有權(quán)利將此房屋轉(zhuǎn)租并讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，以免引起法律糾紛。

第三點：出租房屋收費，租房者提早最好預(yù)算。

第四點：簽署合同時條款要看仔細(xì)。租房者在簽訂房屋租賃合同時一定要看清楚合同上面所規(guī)定的條款，明確租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)如租賃用途、租賃期限、修繕責(zé)任、變更與解除合同、簽訂轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任等條款，租賃雙方要協(xié)商一致，以免在日后租房過程中產(chǎn)生爭執(zhí)。

第五點：做好物業(yè)交驗很重要。租賃雙方達(dá)成協(xié)議，除了簽署正規(guī)的《房屋租賃合同》之外，對于房屋內(nèi)的設(shè)備、租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、電話、物業(yè)維修基金等相關(guān)費用的結(jié)算與承擔(dān)也要詳細(xì)寫清楚并且作為其合同附件收好，以免給自己帶來不必要的麻煩。

相關(guān)法律知識：

預(yù)期違約也稱先期違約，是指在合同履行期限到來之前，一方無正當(dāng)理由但明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明其在履行期到來后將不可能履行合同。

(1)當(dāng)事人在合同履行期到來之前的違約;

(2)侵害的是對方當(dāng)事人期待的債權(quán)而不是現(xiàn)實的債權(quán);(3)與實際違約后果不同(主要造成對方信賴?yán)娴膿p害)。

預(yù)期違約包括兩種形態(tài)，即明示預(yù)期違約(明示毀約)和默示預(yù)期違約(默示毀約)。

明示毀約，是指一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由，明確地向?qū)Ψ奖硎緦⒃诼男衅趯弥習(xí)r不履行合同。其要件為：(1)一方當(dāng)事人明確肯定地向?qū)Ψ阶鞒鰵Ъs的表示;(2)須表明將不履行合同的主要義務(wù);(3)無正當(dāng)理由。

默示毀約，是指在履行期到來之前，一方以自己的行為表明其將在履行期屆至后不履行合同。其特點為：債務(wù)人雖然沒有表示不履行合同，但其行為表明將不履行合同或不能履行合同。例如特定物買賣合同的出賣人在合同履行期屆至前將標(biāo)的物轉(zhuǎn)賣給第三人，或買受人在付款期到來之前轉(zhuǎn)移財產(chǎn)和存款以逃避債務(wù)。