租賃農用地填埋垃圾違反什么規定（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

案例一：承租魚塘遇政府規劃用地調整

2007年，×某與某村委會簽訂《承租合同書》承租魚塘，合同約定：“在履行合同過程中，如遇政府規劃用地調整收回土地時，承租方要無條件服從，在出租方規定的期限內無條件騰出，全部損失由承租方自負，出租方不給予任何經濟補償，同時合同終止。”后因政府規劃用地調整，需收回魚塘，村委會要求解除與×某的《承租合同書》。法院認為，承租人租賃的土地因政府規劃用地調整，致使雙方土地租賃合同的履行在事實上不可能，村委會可以解除雙方《承租合同書》。

法官點評

出租人與承租人簽訂的租賃合同中經常會約定這樣的條款：“如遇政府規劃用地，承租人要無條件服從，所建的建筑物要無條件拆除，無條件退出，全部損失自負，出租人不給予任何經濟補償。”該條款的約定應當認定為有效，但該約定并不排除承租人按照政府有關規定獲得相應補償的權利。對于該條款中“全部損失由承租人自負”的約定，可以限縮解釋為“承租人的損失無需出租人承擔”，該約定不排除承租人要求分享拆遷方給與的拆遷補償款的權利。如果上述條款約定的情況出現，在拆遷方有具體補償辦法的前提下，承租人要求分享拆遷補償款的，可以參照有關補償辦法對于承租人的請求予以支持。

案例二：將住宅項目配套學校作商業出租

某住宅項目房地產開發公司在該住宅項目建有規劃的配套小學一所，后該房地產開發公司授權**公司將配套小學出租給第三方經營使用，**公司遂將配套小學出租給**公司經營使用。**公司又與**公司簽訂租賃合同，由**公司承租配套小學。后**公司將**公司訴至法院，要求確認合同無效并返還租金。法院經審理后認為，開發商將訴爭房屋竣工后擅自授權第三方使用及轉租，此授權及轉租行為均違反了社會公共利益及相關規定，應屬無效。

法官點評

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，損害社會公共利益的合同無效。本案中，租賃合同所指向的房屋系規劃中的小學，是住宅項目房地產開發公司建設在劃撥土地上的教育配套設施。但是，**公司卻將訴爭房屋以營利為目的出租給**公司，其本質上損害了社會公共利益。因為作為教育配套設施的訴爭房屋能否用于教育用途，不僅關乎社會正常的文化秩序，而且直接影響配套小區及附近區域不特定群體的文教利益，對此類行為的放任將損害整個社會的文教利益。其次，為了保障這種社會公共利益，國家賦予了訴爭房屋所在土地使用權的取得方式為劃撥而非轉讓。如果訴爭房屋能夠以營利為目的進行出租，將違背土地采取劃撥取得的初衷，也是對國有土地相關利益的損害。

案例三：出租房未取得建設工程規劃許可證

**公司與**公司在2011年6月簽訂《房屋租賃協議》租用朝陽區東四環四元橋西側臨街某房屋，后**公司進駐涉案房屋經營。2014年7月因**公司未按時交納租金，**公司將涉案房屋上鎖予以封閉，同年12月**公司起訴至法院要求解除合同并交納欠付租金。庭審中，**公司認可涉訴房屋未辦理建設工程規劃許可證或鄉村建設規劃許可證。法院審理認為，**公司與**公司簽訂的《房屋租賃協議》應屬無效，但**公司應向**公司支付房屋占有使用費。

法官點評

本案中涉訴房屋未辦理建設工程規劃許可證，亦無鄉規劃主管部門核發的鄉村建設規劃許可證，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第二條，該《房屋租賃協議》應被認定無效。但是根據《解釋》第五條之規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。故，本案中雙方所簽《房屋租賃協議》雖無效，但**公司仍應向**公司支付房屋占有使用費。

案例四：簽合同租賃農用地填埋垃圾

2013年10月，楊某與謝某簽訂土地租賃合同，約定由謝某承租楊某位于通州區某村15畝魚塘用于填埋建筑垃圾;承包期3年，承包費15萬元。謝某交納5萬元并填埋了部分魚塘，因未辦理渣土消納許可手續，被相關部門責令停止。謝某訴至法院，請求楊某支付違約金并退還3萬元。法院經審理后認為，該合同系以合法形式掩蓋非法目的，并違反了法律的強制性規定，應認定為無效。

法官點評

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”本案合同名為土地租賃，實為以農用地消納垃圾以牟利。雙方均不具有垃圾處置資質，變更土地用途亦未經過審批，屬于以合同形式掩蓋非法牟利目的，并違反了法律的強制性規定，破壞了土地管理制度和農村公共環境，損害了社會公共利益，因此應被認定為無效。

案例五：未經出租人同意的轉租行為

2004年8月，×某從某**商總公司承租房屋，用于經營店鋪，期限10年，雙方明確約定×某不得以任何形式轉讓給第三者。2012年6月，×某與史某簽訂店鋪轉讓協議，將店鋪轉讓給史某。后**商總公司于2012年9月將涉案房屋上鎖查封。法院認為，**商總公司與×某明確約定不得將房屋轉讓給第三者，在未征得**商總公司的同意下×某轉租給史某，轉租合同可以被認定為無效。史某明知出租人禁止承租人的轉租行為，亦應對無效后果承擔相應責任。

法官點評

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十六條規定“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”未經出租人同意的轉租行為，違反了出租人和承租人之間的約定，破壞了原有的出租人與承租人的信任關系。出租人在知道承租人轉租的六個月內明確表示異議的，該轉租行為可以被認定為無效。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。