侵犯承租人優(yōu)先購買權的買賣合同是否有效

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該條司法解釋明確了侵犯承租人的優(yōu)先購買權，并不會導致《房屋買賣合同》無效，但是承租人可以要求出租人(出售人)承擔賠償責任。該條也隱含了尊重《房屋買賣合同》所產(chǎn)生的法律后果的意思，即房屋買受人因《房屋買賣合同》所取得的房屋所有權或所有權的期待權不受影響(即便該買受人不是善意買受人)。因為

1、在房屋買賣雙方已經(jīng)簽訂《房屋買賣合同》(甚至已經(jīng)辦理過戶手續(xù))的前提下，承租人要想繼續(xù)“優(yōu)先購買”取得標的房屋，就首先要確認房屋買賣雙方的《房屋買賣合同》無效，使房屋的所有權維持在或回復到出租人享有所有權的狀態(tài)，否則，承租人不可能向買受人行使“優(yōu)先購買”的權利。

2、根據(jù)2016年03月01日生效的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》第12條的規(guī)定【其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：(二)以其優(yōu)先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。】按份共有人行使優(yōu)先購買權的“必經(jīng)之路”即請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。參照該規(guī)定，承租人要想行使優(yōu)先購買權也要撤銷房屋買賣合同或者確認房屋買賣合同無效，在《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條明確規(guī)定承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持【暗含撤銷房屋買賣合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人與買受人已經(jīng)簽訂《房屋買賣合同》的前提下再想“優(yōu)先購買”已不可能。這樣有利于維護交易安全，有利益維護現(xiàn)有的法律秩序，也有利于促進交易。當然，該規(guī)定也給承租人的優(yōu)先購買權的權利范圍設定了比較大的限制。

此外，需要說明的是，即便買房人知道房屋存在租賃合同且承租人沒有放棄優(yōu)先購買權(即買房人非善意)，房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同也不屬于“惡意串通損害第三人利益”的行為，因為根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條的規(guī)定，承租人的“優(yōu)先購買權”僅僅是一種受到很大限制的權利(通俗地講就是一種比較弱的權利)，侵犯該權利并不會嚴重到導致房屋買賣合同無效的程度。且承租人的重要權利(租賃權)不因房屋買賣受到影響，其權利基本能夠得到保護。

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。如果你情況比較復雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。