侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同是否有效

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該條司法解釋明確了侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并不會導(dǎo)致《房屋買賣合同》無效，但是承租人可以要求出租人(出售人)承擔賠償責任。該條也隱含了尊重《房屋買賣合同》所產(chǎn)生的法律后果的意思，即房屋買受人因《房屋買賣合同》所取得的房屋所有權(quán)或所有權(quán)的期待權(quán)不受影響(即便該買受人不是善意買受人)。因為

1、在房屋買賣雙方已經(jīng)簽訂《房屋買賣合同》(甚至已經(jīng)辦理過戶手續(xù))的前提下，承租人要想繼續(xù)“優(yōu)先購買”取得標的房屋，就首先要確認房屋買賣雙方的《房屋買賣合同》無效，使房屋的所有權(quán)維持在或回復(fù)到出租人享有所有權(quán)的狀態(tài)，否則，承租人不可能向買受人行使“優(yōu)先購買”的權(quán)利。

2、根據(jù)2016年03月01日生效的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》第12條的規(guī)定【其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：(二)以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。】按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的“必經(jīng)之路”即請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。參照該規(guī)定，承租人要想行使優(yōu)先購買權(quán)也要撤銷房屋買賣合同或者確認房屋買賣合同無效，在《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條明確規(guī)定承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持【暗含撤銷房屋買賣合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人與買受人已經(jīng)簽訂《房屋買賣合同》的前提下再想“優(yōu)先購買”已不可能。這樣有利于維護交易安全，有利益維護現(xiàn)有的法律秩序，也有利于促進交易。當然，該規(guī)定也給承租人的優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利范圍設(shè)定了比較大的限制。

此外，需要說明的是，即便買房人知道房屋存在租賃合同且承租人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)(即買房人非善意)，房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同也不屬于“惡意串通損害第三人利益”的行為，因為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條的規(guī)定，承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”僅僅是一種受到很大限制的權(quán)利(通俗地講就是一種比較弱的權(quán)利)，侵犯該權(quán)利并不會嚴重到導(dǎo)致房屋買賣合同無效的程度。且承租人的重要權(quán)利(租賃權(quán))不因房屋買賣受到影響，其權(quán)利基本能夠得到保護。

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。