侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”該條司法解釋明確了侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并不會(huì)導(dǎo)致《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，但是承租人可以要求出租人(出售人)承擔(dān)賠償責(zé)任。該條也隱含了尊重《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》所產(chǎn)生的法律后果的意思，即房屋買(mǎi)受人因《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》所取得的房屋所有權(quán)或所有權(quán)的期待權(quán)不受影響(即便該買(mǎi)受人不是善意買(mǎi)受人)。因?yàn)?/p>

1、在房屋買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(甚至已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù))的前提下，承租人要想繼續(xù)“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”取得標(biāo)的房屋，就首先要確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，使房屋的所有權(quán)維持在或回復(fù)到出租人享有所有權(quán)的狀態(tài)，否則，承租人不可能向買(mǎi)受人行使“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”的權(quán)利。

2、根據(jù)2016年03月01日生效的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第12條的規(guī)定【其他按份共有人的請(qǐng)求具有下列情形之一的，不予支持：(二)以其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷(xiāo)共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無(wú)效。】按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的“必經(jīng)之路”即請(qǐng)求撤銷(xiāo)共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無(wú)效。參照該規(guī)定，承租人要想行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也要撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，在《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條明確規(guī)定承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持【暗含撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人與買(mǎi)受人已經(jīng)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的前提下再想“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”已不可能。這樣有利于維護(hù)交易安全，有利益維護(hù)現(xiàn)有的法律秩序，也有利于促進(jìn)交易。當(dāng)然，該規(guī)定也給承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利范圍設(shè)定了比較大的限制。

此外，需要說(shuō)明的是，即便買(mǎi)房人知道房屋存在租賃合同且承租人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(即買(mǎi)房人非善意)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同也不屬于“惡意串通損害第三人利益”的行為，因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條的規(guī)定，承租人的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”僅僅是一種受到很大限制的權(quán)利(通俗地講就是一種比較弱的權(quán)利)，侵犯該權(quán)利并不會(huì)嚴(yán)重到導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的程度。且承租人的重要權(quán)利(租賃權(quán))不因房屋買(mǎi)賣(mài)受到影響，其權(quán)利基本能夠得到保護(hù)。

出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。