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寧波
民事審判前沿觀點之 善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問題
理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點：第一種觀點：房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該參照通地段同類房屋租金計算。第二種觀點：根據(jù)無效合同的處理原則，應(yīng)該以實際使用年限的房屋折舊費(fèi)作為買受人返還的房屋恢復(fù)原狀的補(bǔ)償，即房屋總價÷約定的土地使用年限×實際使用年限，或就房屋折舊費(fèi)進(jìn)行評估。第三種觀點：第一種意見與第二種意見采用的標(biāo)準(zhǔn)過高或過低，有失公平，可考慮采用租金與房屋折舊費(fèi)的平均值。
最高人民法院民一庭意見：善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于2003年11月30日以(2003)民一他字第13號對遼寧省高級人民法院一個請示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下：遼寧省高級人民法院：你院《關(guān)于蔡*成與**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案的請示》收悉，經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因為買受人在簽訂合同時是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。
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