隨著近年來，我國經濟高速的發展，在很多硬件建設上，都需要足夠多的土地進行有效使用。而房產這些年的興起，所占用的土地量也在逐漸增加。很多的土地開發商對于土地的使用權不是很清楚，那么在新土地法出來后，土地使用權在誰的手呢。

土地使用權在誰的手?轉讓權在土地使用權人手里，轉讓時需要獲得抵押權人的書面同意才能轉讓，轉讓后首先清償抵押權人的相應債務，剩余利益歸土地使用權人，抵押權人有優先受讓權。

土地使用權出資是公司非貨幣資本構成的一個重要組成部分，但當土地使用權出資內容不完整時則其出資權能將存在重大差異。因此，厘清土地使用權的出資權能對界別公司法人財產權及完善不動產登記與管理制度具有重大意義。

土地使用權是極其重要的不動產物權。根據物權法規定，該類不動產用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等形態。土地使用權的流轉方式較多，在實務中包括轉讓、抵押、租賃及投資等。因此，土地使用權本身具有資本屬性，研究其出資權能具有重要的司法實務價值。最高法院三次出臺關于公司法的“解釋”，尤以2011年2月16日起施行的公司法《解釋(三)》之內容最為前沿，涵蓋了諸如隱名投資、善意取得、股權投資、非貨幣出資等諸多疑難法律問題的解決機制，公司出資法律制度規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。

實踐中，以土地使用權作為對公司投資內容的類型一般包括以下幾種：

一是投資者將其土地使用權全部權能均投入公司，并將土地權利主體在法律上轉移登記為公司，從而使該土地資本轉化為公司的法人財產。此后，該土地權利構成中的場地使用權、投資開發權、經營收益權、土地資產處分權、土地增值收益權等實體性權能在公司存續期間均由公司享有。此類情形下的出資者不再保留其原土地使用權中的任何一項權能。根據對價原則，出資者將根據章程的授權在公司中取得一定比例的股權。在涉及公司清算時，土地資產將被納入公司清算財產的范疇。

上述情形中，如果投資者違反出資約定而未履行土地使用權轉移登記的，則公司可以援引公司法《解釋(三)》第十條之規定涉訴，即出資人以房屋、土地使用權或者需要辦理權屬登記的知識產權等財產出資，已經交付公司使用但未辦理權屬變更手續，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，有權訴請法院責令出資義務人在判決指定的合理期間內辦理權屬變更手續。

二是出資者僅以土地使用權中的“場地使用權”權能進行出資。“場地使用權”是土地使用權中可分離出來的一種土地實際使用類型，類似于土地(場地)租賃權。取得場地使用權的公司只享有對某宗土地的事實使用權即占有權而不享有其他處分權能。其中所蘊含的投資開發權、經營收益權、土地資產處分權、土地增值收益權等權能均仍由原出資者保留，即除了場地使用權外該宗土地使用權的其他權能并非公司法人財產權的構成部分。

與場地租賃權類似的是以某種“用益權”作為投資內容的出資形態。其特征是，被出資公司可直接使用該實物但該物卻并非公司法人財產權的構成內容。例如，在融資租賃形態下的設備出資即屬此類情形。此時，投資者在表象上似乎以“租賃物”作為出資形態，但實際上是在以支付租金的方式進行現金投資，此時不能將租賃權投資等同于動產投資，故并不存在投資人與公司之間關于物權權屬變更的問題。同時，融資租賃設備向公司進行的“交付”亦不構成動產物權的轉移問題，該類出資物并非公司法人財產權的構成內容，不得在清算時將融資租賃物納入公司清算資產范疇，但當事人另有約定的除外。

三是在中外合資企業中，以合資企業名義向企業所在地政府申請用地。即對開辦合資企業所需的場地，由合營企業向所在地的市(縣)級土地主管部門提出申請，經審查批準后通過簽訂合同取得場地使用權。

可見，此類用地性質實際上是向政府“租賃”土地，故其實體權利內容與前述第二種用地權利類似，此時的土地使用權權能中除場地使用權外，其他權能均非企業法人財產權的構成內容。當然，如果合資企業取得了完整意義上的宗地使用權的，則該宗土地使用權的全部權能均屬于合資企業的法人財產權。

實務中，出資者之間約定的土地出資權能僅包括場地使用權時，則當該宗出資土地被征收后公司并不享有土地征收行為所產生的補償受益權。尤其在中外合資企業中，由于中方因該地權投資而享有股權的對價實際上是土地租金，這在合資企業法律制度中有著明確規定，即合營企業所需的場地使用權，已為中國合營者所擁有的，中國合營者可以將其作為對合營企業的出資，其作價金額應當與取得同類場地使用權所應繳納的使用費相同。此時，中方所出資的土地使用權并不是合資企業法人財產權的構成內容，亦不存在權屬轉移登記的問題，在清算時亦不得將該土地資產作為合資企業的清算財產而對外承擔民事責任。毫無疑問，外方投者在清算時不得享有土地增值權益。

四是由政府無償向企業提供場地使用權。“零租金”用地方式的性質仍然是土地租賃，土地使用權依然不能成為企業法人財產權的構成內容。諸如以國土整治、環境治理、特色農業開發等名義由政府提供的無償用地都存在前述性質。但應注意此種用地類型的合法性問題，由于一些地方政府在“招商引資”的名義下出臺了諸多地方性政策，不恰當地給予投資者或外商一些“特別優惠”，其中即包括無償提供土地等情形。在國土資源執法監督中，必須糾正錯誤的土地流轉行為。

公司法《解釋(三)》第八條規定，出資人以劃撥土地使用權出資，或者以設定權利負擔的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理土地變更手續或者解除權利負擔;逾期未辦理或者未解除的，法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。該項司法解釋的價值在于，當股東的出資內容系完整的土地使用權時，則應當通過辦理土地使用權轉移登記或解除權利負擔的方式來作為其完整履行了出資義務的法定標準。顯然，只有本文所述第一類土地出資形態才存在適用前述規定的法律空間。相反，如以后三類以土地使用權之部分權能出資的，則并不能直接適用強制轉移登記的規定，故在司法實踐中不得對公司法《解釋(三)》第八條進行擴大化適用。

在土地使用權出資權能的界別中，重在審查房屋、土地使用權出資時其所約定的出資內容是否包括該類權利的全部法律權能。否則，在公司解散時涉及的房地產權利將要被原出資者“回收”，而不得將之納入清算財產或對外承擔民事責任的責任財產范疇。

可以知道在土地使用權的歸屬問題上，基本上取決于土地出資人。在土地開發商進行土地購買時，土地使用權就歸屬于出資購買方。但真正使用時，仍然需要按照相關法律進行開發使用，其性質相當于從政府“租賃”。

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