無產(chǎn)權(quán)房屋租賃糾紛案【案情】原告：韓*堂。原告：韓*升。被告：涇陽縣**供銷社。解放前，韓*堂在原籍三原縣有土地68畝，房屋32間;1943年，又在涇陽縣云陽鎮(zhèn)買莊院一處，計房屋52間，占地6畝，解放時出租給他人使用。1952年1月，經(jīng)人介紹，由韓*堂之母出面，以韓*堂之子韓*升(當(dāng)時7歲)的名義，將涇陽縣云陽鎮(zhèn)的房屋全部出租給涇陽縣**供銷社，雙方訂立了租賃契約。約定：年租金為小麥2160斤;租期只許客辭，不許主奪;供銷社如需修改另建，得通過韓家，若有損壞，得負(fù)賠償責(zé)任。1952年2、3月，三原縣進(jìn)行土改，韓*堂只申報了原籍三原縣的土地和房屋，其家庭成份被定為地主成份，本人被定為地主份子;在三原縣的土地被沒收分配，房屋未動。韓*堂對在涇陽縣云陽鎮(zhèn)的52間房屋和6畝土地，隱瞞未報。三原縣政府對韓*堂在外縣的土地、房產(chǎn)不知情;涇陽縣政府因此時房屋歸供銷社使用，故認(rèn)為是公產(chǎn)房，沒有給韓*堂登記產(chǎn)權(quán)，也未給**供銷社登記產(chǎn)權(quán)。1965年，韓*堂在三原縣的32間房被補(bǔ)改，留給韓*堂家3間，其余全部分配。**供銷社自租房后，租金付至1964年上半年，因供銷社修房，以修理費(fèi)用折抵租金而停付。文化大革命中，供銷社修房開支帳本丟失，折抵租金一直未算。1981年，**供銷社開始按原契約約定繼續(xù)給付租金。1985年，因房屋山墻被雨淋倒塌，**供銷社自行修復(fù)后，要求再以修理費(fèi)用折抵房租，韓*堂不同意，**供銷社即停付租金，雙方發(fā)生糾紛。**供銷社承租此房后，至發(fā)生糾紛時，已將原承租的52間房屋全部翻修改建，并在院內(nèi)增建了房屋、水塔等設(shè)施。1987年10月，韓*堂、韓*升父子訴至涇陽縣人民法院，要求變更與**供銷社的房屋租賃合同期限，結(jié)清**供銷社所欠租金，**供銷社賠償私自拆房所造成的經(jīng)濟(jì)損失，收回部分房屋自用。**供銷社辯稱，房屋租賃契約是雙方自愿訂立的，不存在更改租賃期限的問題;1981年以前以修理費(fèi)折抵租金是雙方同意的，現(xiàn)帳本已丟失，無法查清;1985年以后的房租也應(yīng)以房屋修理費(fèi)相抵。故不同意原告方的訴訟請求。【審判】涇陽縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人訂立的房屋租賃契約已履行多年，屬有效的民事法律行為。原租賃期限定為“只許客辭，不許主奪”，顯失公平，應(yīng)予變更。但契約未訂承租人遷出時限，故原告請求近期終止租賃關(guān)系，不切實際。承租人在承租期間，未和出租人協(xié)商，而將承租房大量拆除另建，應(yīng)以所建同等房屋補(bǔ)償。1964年至1980年以修房開支抵頂租金，因承租人帳本丟失，抵頂視為到期。1985年承租人自行修房損失，屬其管理及自然原因，不再以租金相抵。唯房屋租金偏低，應(yīng)以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算為妥。依照國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第十五條、第十六條、第十九條和第二十條之規(guī)定，涇陽縣人民法院于1989年6月29日判決：一、**供銷社拆除原房后所建的街房6間、廈房18間，頂作原租房屋，短少的租房16間以東院8間(安間)街房抵補(bǔ)，判決生效十年后，由出租方按租賃契約的使用范圍收回管理使用。在此期間，出租方對房屋必須及時、認(rèn)真地檢查、修繕，保障住房安全;修繕可與承租方合修，費(fèi)用可用租金折抵。二、**供銷社在院內(nèi)所建的庫房、門房、水塔等設(shè)施使用至2010年遷出。三、1985年至判決生效期間的房租，按原合同標(biāo)準(zhǔn)兩月內(nèi)一次性結(jié)清。四、變更后的房屋租金為每月1平方米0.70元，房屋面積折合為462.22平方米，年租金共計3882.65元，判決生效后為每年6月30日及12月30日兩期付清。判決后，雙方當(dāng)事人均不服，上訴于咸陽市中級人民法院。韓*堂、韓*升除堅持原訴理由外，還認(rèn)為租賃合同應(yīng)終止，不應(yīng)再延續(xù)十年。**供銷社上訴認(rèn)為，所承租的房屋系出租方隱瞞應(yīng)予沒收的房屋，是違反土地改革法的行為，現(xiàn)應(yīng)收歸國有。