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房屋租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛

來源: 律霸小編整理 · 2025-11-23 · 341人看過

一種觀點認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)一般包含兩個訴訟請求：一為請求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個訴訟請求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的具體化。為避免訟累，切實維護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，法院在保護承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立，出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人應(yīng)(在同等條件、期限內(nèi))支付購房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實際上可能無法實現(xiàn)。第二種觀點認(rèn)為，對保護承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強行判決承租人與出租人優(yōu)先購買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購買權(quán)。

上海高級人民法院認(rèn)為，承租人在訴訟過程中僅主張確認(rèn)買賣合同無效，而未要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是：優(yōu)先購買權(quán)作為法律賦予承租人的一項權(quán)利，其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。為此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實現(xiàn)這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段，而不是目的。而法律規(guī)定保護的是承租人實現(xiàn)優(yōu)先購買的目的。在當(dāng)事人不主張購買的情況下，就說明他沒有實現(xiàn)這個目的的意思。因此，也就沒有繼續(xù)加以保護的必要。故承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，而僅要求確認(rèn)合同無效的，不應(yīng)支持。

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