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房屋租賃合同優先購買權糾紛

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-14 · 319人看過

    一種觀點認為,承租人優先購買權一般包含兩個訴訟請求:一為請求出租人與第三人買賣合同關系無效,二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關系。這兩個訴訟請求是承租人優先購買權的具體化。為避免訟累,切實維護承租人的優先購買權,法院在保護承租人優先購買權的判決中,可以在判決出租人與第三人買賣合同關系無效的同時,直接判決承租人與出租人買賣關系成立,出租人應依法交付房屋,承租人應(在同等條件、期限內)支付購房款。如不判明,承租人的優先購買權實際上可能無法實現。第二種觀點認為,對保護承租人優先購買權的判決中,只要宣告買賣合同無效即可,無需再強行判決承租人與出租人優先購買房屋的關系成立及其他。出租人可再根據房市的情況重新確定房屋的價格,只要出租人出賣房屋,承租人可以再主張其優先購買權。

    上海高級人民法院認為,承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效,而未要求行使優先購買權,經法院釋明后不變更訴訟請求的,對其訴訟請求不予支持。理由是:優先購買權作為法律賦予承租人的一項權利,其目的在于保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。為此,法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效,以實現這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段,而不是目的。而法律規定保護的是承租人實現優先購買的目的。在當事人不主張購買的情況下,就說明他沒有實現這個目的的意思。因此,也就沒有繼續加以保護的必要。故承租人不主張優先購買權,而僅要求確認合同無效的,不應支持。

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