部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)之間不會存在著多大的聯(lián)系，但有的時候，如果股東的股權(quán)本來就是通過土地使用權(quán)的方式入股的，那么在股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的情形之下，無疑土地使用權(quán)的問題也相應(yīng)的發(fā)生了轉(zhuǎn)移。公司的股東在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時候應(yīng)該要注意一下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之間的聯(lián)系是什么?

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之間的聯(lián)系是什么?

經(jīng)濟學(xué)、法律意義上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉(zhuǎn)讓，往往意味著實體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)移，從而使一些人對二者的界限模糊起來。比如，有人認為，在股東之間發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其包含的土地使用權(quán)也發(fā)生了轉(zhuǎn)移，所以應(yīng)當符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，并辦理土地變更登記，繳納有關(guān)土地稅費，否則，即構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種認識是不正確的。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別在于，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是虛擬資本的轉(zhuǎn)讓，受《公司法》調(diào)整，不能認定為任何特定實體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。股東取得股權(quán)，意味著取得了對公司一定程度的財產(chǎn)支配參與權(quán)與收益分配權(quán)，而不是某個特定財產(chǎn)的擁有權(quán)，只有在公司財產(chǎn)分割時才能確認具體財產(chǎn)的權(quán)益。即使在極端的情況下(如公司僅有土地使用權(quán))，也不能理解為特定財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則是實體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也是特定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。在我國，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等調(diào)整。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是一種特定實體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有本質(zhì)的不同。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涵蓋了包括土地使用權(quán)等資產(chǎn)在內(nèi)的支配權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不能說股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

1、構(gòu)成要件不同

轉(zhuǎn)讓主體、轉(zhuǎn)讓標的和轉(zhuǎn)讓條件均不同。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標的是實體資產(chǎn)，即土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人，即公司法人或自然人，而不是股東。因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個條件：一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，即在原來合法使用基礎(chǔ)上的再次轉(zhuǎn)移;二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個民事主體——土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定土地使用權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓，分為股東之間的轉(zhuǎn)讓和向股東以外的人轉(zhuǎn)讓。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓標的是虛擬資本，即股東登記依法所享有的公司股份、股東權(quán)利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是其曾擁有的包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項現(xiàn)實財產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體是擁有公司股權(quán)的股東或出資人，而不是公司本身。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系表現(xiàn)為公司股東之間與股東和其他第三人之間的關(guān)系。因此，構(gòu)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個條件：一是公司股權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，在股權(quán)轉(zhuǎn)移中股東構(gòu)成發(fā)生變動;二是股權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生在一個民事主體即公司法人內(nèi)部。就土地使用權(quán)而言，公司依法取得土地使用權(quán)后，土地使用權(quán)作為法人財產(chǎn)時已表現(xiàn)為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產(chǎn)的一部分。股東依法轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，只是股東發(fā)生變動，擁有土地使用權(quán)的公司法人并未改變，土地使用權(quán)的公司法人財產(chǎn)性質(zhì)也未發(fā)生改變，因此，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范疇。例如，A與B共同出資組建了C公司，C公司依法取得了某地塊的土地使用權(quán)，之后股東A將其全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了D，此時，C公司的股東變?yōu)锽和D，但土地使用權(quán)人仍為C公司，并未發(fā)生變化，因此，不能認定土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓。

2、轉(zhuǎn)讓條件不同

以出讓土地使用權(quán)為例，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。因此，對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，有三項限制條件：已支付全部土地出讓金;已取得土地使用權(quán)證;開發(fā)已完成一定的工作量。

根據(jù)受讓人的不同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓分為內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和外部轉(zhuǎn)讓，內(nèi)部轉(zhuǎn)讓即股東之間的轉(zhuǎn)讓，外部轉(zhuǎn)讓是指股東將自己的股份全部或部分轉(zhuǎn)讓給股東以外的第三人。就內(nèi)部轉(zhuǎn)讓而言，因為股東之間股權(quán)的轉(zhuǎn)讓只會影響內(nèi)部股東出資比例即權(quán)利的大小，對重視人合因素的有限責任公司來講，其存在基礎(chǔ)即股東之間的相互信任沒有發(fā)生變化。所以，對內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)要件的規(guī)定不太嚴格，通常可以自由轉(zhuǎn)讓，或由公司章程對股東之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)附加其他條件。但對外部轉(zhuǎn)讓來說，由于有限責任公司具有人合屬性，股東的個人信用及相互關(guān)系直接影響到公司的風(fēng)格甚至信譽，所以各國公司法對有限責任公司股東向公司外第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，多有限制性規(guī)定。如我國《公司法》規(guī)定，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。

3、登記部門不同

土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，雙方當事人應(yīng)依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，無需辦理變更土地登記。如果認為股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓就必須辦理變更土地登記，那么，只要上市公司的股權(quán)因股票的買進賣出而發(fā)生變動，國土資源主管部門就要根據(jù)千變?nèi)f化的股市來實時進行土地登記，這顯然是不可行的。

但是，對于合伙企業(yè)來說，其轉(zhuǎn)讓股權(quán)時應(yīng)辦理土地登記。這是因為，合伙企業(yè)中股東變化的主要形式是退伙與入伙，股東轉(zhuǎn)讓股份的情形并不多見。合伙的財產(chǎn)主要由合伙人出資形成的財產(chǎn)和合伙經(jīng)營積累的財產(chǎn)構(gòu)成。合伙人出資財產(chǎn)中，若以土地使用權(quán)出資的，出資人并不因出資行為而喪失土地使用權(quán)，其使用權(quán)仍屬于出資人，合伙企業(yè)只享有使用和管理權(quán)。因此，對此類出資，在合伙人轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額時，一般應(yīng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

4、發(fā)生稅費不同

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，發(fā)生的稅費有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，從稅收上看，現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等。從表面來看，似乎股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負明顯低于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)避土地增值稅等。但深入分析，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及擁有土地使用權(quán)的公司法人變更，土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，而大多數(shù)公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以擁有土地為目的，開發(fā)建設(shè)后一般要轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，此時，該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅等，并且是以最終土地轉(zhuǎn)讓價格與原取得土地的價格差額計算土地增值，以此計征土地增值稅，該公司并不能真正規(guī)避土地增值稅，從國家角度看，也并未流失稅收收入。

目前我國公司法當中對此并沒有明確的規(guī)定。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間存在著虛擬資本和實體資本的界定，所以現(xiàn)在各公司針對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理原則就是，股權(quán)注冊會發(fā)生變更，但是轉(zhuǎn)讓股權(quán)不會影響到土地使用權(quán)的登記。

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