隨著房地產市場的發(fā)展，土地使用權抵押貸款的現(xiàn)象也越來越多，那么在土地使用權抵押貸款要注意什么呢？辦理的流程是怎樣的？國家有什么規(guī)定呢？請閱讀下面的文字進行了解。

我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權可以抵押。

在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因為他們持有國家劃撥的建設用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務，及時地阻止了上述所謂的土地使用權抵押活動，并積極幫助和指導了國內這家企業(yè)補交地價款并與當?shù)卣炗喠?a href='http://www.bjxgfjob.com/contract/191.html' target='_blank' data-horse>土地出讓合同，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護了抵押權人——外國銀行的合法權益。

在處理房地產法律事務時 發(fā)現(xiàn)，一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權，并準備將這一土地使用權直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責。鄉(xiāng)一級政府無權出讓土地使用權。該臺商在不了解國內有關法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細地向他們解釋了我國有關土地使用權出讓、轉讓和抵押的有關法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權抵押協(xié)議。

導致上述土地使用權抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權人對我國目前關于國有土地使用權出讓、轉讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權抵押，首先應該注意以下幾個法律問題：

1.無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2.土地使用權抵押的前提： 房地產開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。

3.抵押須有書面文件。 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據(jù)國家有關法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4.土地使用權與地上建筑物一致的原則。 在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協(xié)議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。

5.保險問題。 土地使用權抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協(xié)議的期限。

6.土地使用權抵押時，應辦理登記手續(xù)。 如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。

7.土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據(jù)評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。

8.董事會的決議。 抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9.應請律師出具法律意見書。 為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10.土地使用權抵押時應辦理公證手續(xù)。 因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協(xié)議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續(xù)。

11.處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據(jù)國家有關法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權，并辦理土地使用權過戶手續(xù)。

12.抵押權的終結。 土地使用權抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協(xié)議的，應當?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產管理部門注銷抵押協(xié)議。

以上是由律霸小編為您整理的有關土地使用權貸款注意事項的內容，希望對您有所幫助。如果您仍然有疑問，可以咨詢相關律師為您作進一步解答。

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