一、房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓需要什么程序

承租權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同。我國《城市房屋租賃管理辦法》第27條第?1款規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。”據(jù)此規(guī)定承租權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓?的

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規(guī)定：“房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)?。

承租人如果辦理了承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，就可以從原合同關(guān)系中脫離出來，即使受讓人不履行合同，承租人也不承擔(dān)任何責(zé)任，而是應(yīng)由受讓人承擔(dān)權(quán)利義務(wù)，履行合同。

雖然我國法律規(guī)定承租人在出租人的同意下可以將租住的房屋轉(zhuǎn)租，但承租人一定要與出租人、受讓人辦理好相關(guān)的手續(xù)，以避免日后發(fā)生不必要的糾紛。

二、房屋轉(zhuǎn)租的風(fēng)險(xiǎn)

(一)房屋出租人可以解除房屋租賃合同。

承租人轉(zhuǎn)租房屋的，必須得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有權(quán)解除房屋租賃合同。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之間的租賃合同，而不是承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，但是因?yàn)樽赓U合同的解除，轉(zhuǎn)租合同也無法繼續(xù)履行下去。

(二)出租人不同意轉(zhuǎn)租房屋的，次承租人只能立即歸還占用的房屋。

房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認(rèn)無效以后，次承租人應(yīng)該歸還占用的房屋，向承租人(轉(zhuǎn)租合同的出租人)交付的押金、租金、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)等只能要求承租人歸還，出租人沒有返還義務(wù)，如果找不到承租人，可能就無處索要了。

(三)次承租人對(duì)房屋或店面的裝修應(yīng)當(dāng)拆除，而不能折價(jià)歸出租方所有。

在房屋特別是商鋪?zhàn)赓U中，租賃方往往要對(duì)商鋪進(jìn)行重新裝修或改造，如果轉(zhuǎn)租是獲得出租人同意的，而且獲得其裝修或改造的同意意見的，在房屋租賃合同終止或解除時(shí)，雙方按照約定對(duì)裝修物可以折價(jià)歸出租方所有，租賃方可以獲得相當(dāng)于裝修物折舊后的價(jià)款，但在非法轉(zhuǎn)租中，出租人不同意轉(zhuǎn)租，次承租人則無權(quán)主張上述權(quán)利，必須將裝修拆除并且恢復(fù)房屋原狀，由此產(chǎn)生的損失只能自己承擔(dān)。

(四)未簽訂書面租賃合同及轉(zhuǎn)租合同時(shí)，面臨合同被隨時(shí)解除的風(fēng)險(xiǎn)。

我國《合同法》第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”

承租人租賃房屋6個(gè)月以上的，未與出租人簽訂書面房屋租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的，出租人在合理的期限內(nèi)通知承租人后可以隨時(shí)解除租賃關(guān)系。

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