一、商品房融資租賃式銷售

以開發(fā)商為出租人或以**租賃公司為出租人，購房者為承租人，約定租賃期限屆滿后，承租的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬承租人的“融資租賃”式的商品房銷售模式有助于開發(fā)商去庫存，激發(fā)潛在市場需求，快速回籠資金。

1、以**租賃公司為出租人的“融資租賃”銷售模式

開發(fā)商、**租賃公司、購房者(承租人)三方主體，提出具體明確的房屋租賃申請，**租賃公司根據(jù)租賃標(biāo)的向開發(fā)商簽訂房屋購買協(xié)議后，**租賃公司將房產(chǎn)出租給承租人，**租賃公司收取租金收益，開發(fā)商實現(xiàn)銷售房產(chǎn)的目的。承租人承租房屋達(dá)到約定期限后，承租人取得房屋的所有權(quán)。

2、不動產(chǎn)是否屬于適格的融資租賃對象的法律障礙。

對于融資租賃的租賃物范圍，我國法律、行政法規(guī)并未給出明確的界定。根據(jù)2005年商務(wù)部頒布的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》規(guī)定，租賃財產(chǎn)僅限于機(jī)器設(shè)備，汽車、輪船和飛機(jī)等交通工具等動產(chǎn)。2007年銀監(jiān)會頒布的《**租賃公司管理辦法》規(guī)定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)。

根據(jù)《會計準(zhǔn)則-固定資產(chǎn)》規(guī)定，固定資產(chǎn)是指為為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出資或者經(jīng)營管理而持有的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。而《合同法》以及《融資租賃合同司法解釋》中對租賃物的范圍并未進(jìn)行規(guī)定，最高法院《融資租賃司法解釋(征求意見稿)》第四條曾規(guī)定：“有下列情形之一的，人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無效：……(二)以房屋等不動產(chǎn)作為租賃物的”，但是在最后頒布施行的正式稿中前述規(guī)定被刪除了。

《天津市人民政府辦公廳關(guān)于加快我市融資租賃業(yè)發(fā)展的實施意見》第一條第(三)項關(guān)于售后回租業(yè)務(wù)權(quán)屬和權(quán)證辦理中規(guī)定：“……在規(guī)定時限完成租賃不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記和動產(chǎn)抵押變更登記等手續(xù)。”根據(jù)該意見，天津在融資租賃業(yè)務(wù)中是允許不動產(chǎn)作為融資租賃的租賃物的。

由此可以看出，我國法律對租賃物并沒有統(tǒng)一和明確的規(guī)定，商務(wù)部不認(rèn)可不動產(chǎn)可以作為租賃財產(chǎn);但是，作為金融業(yè)的主管機(jī)構(gòu)銀監(jiān)會對不動產(chǎn)作為租賃物是持肯定態(tài)度的。

3、以開發(fā)商為出租人的“融資租賃”式銷售

開發(fā)商將竣工驗收簡裝后的商品房直接出租給購房者，約定在租賃期間購房者向開發(fā)商繳納租金，租賃期限屆滿后購房者取得所承租房屋的所有權(quán)。

開發(fā)商因為出租物業(yè)而形成的穩(wěn)定現(xiàn)金流，可以資產(chǎn)證券化或向商業(yè)保理公司轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款的方式，一次性回籠租賃期間的全部租金，已達(dá)到出售房屋的商業(yè)目的。

以開發(fā)商為出租人的“融資租賃”式銷售，可以規(guī)避不動產(chǎn)能否成為融資租賃對象的法律障礙。

開發(fā)商直接向購房者出租房屋，沒有通過**租賃公司，該出租模式已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的融資租賃，不受不動產(chǎn)能否成為融資租賃對象的法律限制。

開發(fā)商出租房產(chǎn)形成的穩(wěn)定租金收益可以資產(chǎn)證券化。

《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第三條：本規(guī)定所稱基礎(chǔ)資產(chǎn)，是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測的現(xiàn)金流且可特定化的財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)。基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是單項財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)，也可以是多項財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。

前款規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)，其交易基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)真實，交易對價應(yīng)當(dāng)公允，現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)持續(xù)、穩(wěn)定。

基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)，以及中國證監(jiān)會認(rèn)可的其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利。

二、違約與違約責(zé)任

1.未按合同約定支付租賃價款

出租方負(fù)有按時支付租賃設(shè)備價款的義務(wù)。如果出租方遲延履行該義務(wù)，即構(gòu)成對承租方的違約，因此給承租方造成的損失，應(yīng)由出租方承擔(dān)。

2.未按承租方指定購買租賃物

融資租賃中，租賃物一般由承租方指定，出租方購買;或者承租方作特別授權(quán)，出租方可在授權(quán)范圍選擇租賃物。如果出租方未依規(guī)定購買租賃物，應(yīng)為違約。

3.租賃期間，侵犯承租人的使用權(quán)

租賃期間，承租人享有對租賃物的占有、使用權(quán)，出租人不能侵犯。除非承租方違約，否則出租方無權(quán)收回租賃物。對此最高院《規(guī)定》第10條指出，“在融資租賃合同有效期內(nèi)，出租人非法干預(yù)承租人對租賃物的正常使用或擅自取回租賃物而造成承租人損失的，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

4.其它違約情況

除此以外，還有可能出現(xiàn)出租方擅自提高租金等違約情況，總而言之，只要出租方有不履行、不適當(dāng)履行、遲延履行、拒絕履行的行為都構(gòu)成違約。

依照《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定，承租方可以根據(jù)出租方不同的違約情況，要求出租方承擔(dān)賠償損失、繼續(xù)履行或以拒收租賃設(shè)備等方式要求出租方承擔(dān)責(zé)任。出租方自然也要小心，盡量避免因為己方違約而承擔(dān)法律責(zé)任。否則，對于出租方開展經(jīng)營是不利的。

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