一、商品房融資租賃式銷售

以開發商為出租人或以**租賃公司為出租人，購房者為承租人，約定租賃期限屆滿后，承租的房屋產權歸屬承租人的“融資租賃”式的商品房銷售模式有助于開發商去庫存，激發潛在市場需求，快速回籠資金。

1、以**租賃公司為出租人的“融資租賃”銷售模式

開發商、**租賃公司、購房者(承租人)三方主體，提出具體明確的房屋租賃申請，**租賃公司根據租賃標的向開發商簽訂房屋購買協議后，**租賃公司將房產出租給承租人，**租賃公司收取租金收益，開發商實現銷售房產的目的。承租人承租房屋達到約定期限后，承租人取得房屋的所有權。

2、不動產是否屬于適格的融資租賃對象的法律障礙。

對于融資租賃的租賃物范圍，我國法律、行政法規并未給出明確的界定。根據2005年商務部頒布的《外商投資租賃業管理辦法》規定，租賃財產僅限于機器設備，汽車、輪船和飛機等交通工具等動產。2007年銀監會頒布的《**租賃公司管理辦法》規定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產。

根據《會計準則-固定資產》規定，固定資產是指為為生產商品、提供勞務、出資或者經營管理而持有的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產。而《合同法》以及《融資租賃合同司法解釋》中對租賃物的范圍并未進行規定，最高法院《融資租賃司法解釋(征求意見稿)》第四條曾規定：“有下列情形之一的，人民法院應認定融資租賃合同無效：……(二)以房屋等不動產作為租賃物的”，但是在最后頒布施行的正式稿中前述規定被刪除了。

《天津市人民政府辦公廳關于加快我市融資租賃業發展的實施意見》第一條第(三)項關于售后回租業務權屬和權證辦理中規定：“……在規定時限完成租賃不動產權屬變更登記和動產抵押變更登記等手續。”根據該意見，天津在融資租賃業務中是允許不動產作為融資租賃的租賃物的。

由此可以看出，我國法律對租賃物并沒有統一和明確的規定，商務部不認可不動產可以作為租賃財產;但是，作為金融業的主管機構銀監會對不動產作為租賃物是持肯定態度的。

3、以開發商為出租人的“融資租賃”式銷售

開發商將竣工驗收簡裝后的商品房直接出租給購房者，約定在租賃期間購房者向開發商繳納租金，租賃期限屆滿后購房者取得所承租房屋的所有權。

開發商因為出租物業而形成的穩定現金流，可以資產證券化或向商業保理公司轉讓應收賬款的方式，一次性回籠租賃期間的全部租金，已達到出售房屋的商業目的。

以開發商為出租人的“融資租賃”式銷售，可以規避不動產能否成為融資租賃對象的法律障礙。

開發商直接向購房者出租房屋，沒有通過**租賃公司，該出租模式已經不是傳統意義上的融資租賃，不受不動產能否成為融資租賃對象的法律限制。

開發商出租房產形成的穩定租金收益可以資產證券化。

《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》第三條：本規定所稱基礎資產，是指符合法律法規規定，權屬明確，可以產生獨立、可預測的現金流且可特定化的財產權利或者財產。基礎資產可以是單項財產權利或者財產，也可以是多項財產權利或者財產構成的資產組合。

前款規定的財產權利或者財產，其交易基礎應當真實，交易對價應當公允，現金流應當持續、穩定。

基礎資產可以是企業應收款、租賃債權、信貸資產、信托受益權等財產權利，基礎設施、商業物業等不動產財產或不動產收益權，以及中國證監會認可的其他財產或財產權利。

二、違約與違約責任

1.未按合同約定支付租賃價款

出租方負有按時支付租賃設備價款的義務。如果出租方遲延履行該義務，即構成對承租方的違約，因此給承租方造成的損失，應由出租方承擔。

2.未按承租方指定購買租賃物

融資租賃中，租賃物一般由承租方指定，出租方購買;或者承租方作特別授權，出租方可在授權范圍選擇租賃物。如果出租方未依規定購買租賃物，應為違約。

3.租賃期間，侵犯承租人的使用權

租賃期間，承租人享有對租賃物的占有、使用權，出租人不能侵犯。除非承租方違約，否則出租方無權收回租賃物。對此最高院《規定》第10條指出，“在融資租賃合同有效期內，出租人非法干預承租人對租賃物的正常使用或擅自取回租賃物而造成承租人損失的，出租人應承擔賠償責任。”

4.其它違約情況

除此以外，還有可能出現出租方擅自提高租金等違約情況，總而言之，只要出租方有不履行、不適當履行、遲延履行、拒絕履行的行為都構成違約。

依照《民法通則》、《經濟合同法》的規定，承租方可以根據出租方不同的違約情況，要求出租方承擔賠償損失、繼續履行或以拒收租賃設備等方式要求出租方承擔責任。出租方自然也要小心，盡量避免因為己方違約而承擔法律責任。否則，對于出租方開展經營是不利的。

以上就是律霸網小編為大家整理的有關商品房融資租賃式銷售，違約與違約責任的相關資料。商品房融資租賃式銷售會涉及到房屋所有權的歸屬問題，如果進行了違約行為，房屋所有權依然會由出租方所有，故出租方有權收回房屋，會照成承租方遭受一定的損失。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。