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寧波
如何判定出租他人之物是否具有合同效力
租賃合同是以物的使用收益為目的，出租人負有將租賃物交付承租人使用的義務。但出租人是否為租賃物的所有人或使用權人，并不影響租賃合同的效力。以他人之物出租的，租賃合同仍為有效，不過出租人負有將租賃物交付承租人使用的義務。如出租人不能將標的物交付承租人使用，則承擔債務不履行的責任;如出租人將租賃物交付承租人使用，則承租人應交付租金，而不得以租賃物非為出租人所有對抗。出租人以他人之物出租的，對標的物的所有人構成侵權或不當得利，應當向標的物的所有人或合法使用人負侵權的民事責任或返還不當得利的責任。
在司法實踐中，可按下列情況分別處理：
1、對于承租人而言，其與出租人簽訂租賃合同的目的在于取得租賃物的使用權，出租人也僅負有將租賃物交付承租人使用的義務，至于物的所有權是否屬于出租人，原則上并不重要。
承租人取得租賃物后，不得基于出租人對租賃物不享有所有權為由，主張撤銷合同。承租人既然已經取得了租賃物的使用權，對出租人就應承擔支付租金的義務，對于承租人已收取的租金，不得主張不當得利予以返還。但是，如果真正的所有人請求返還租賃物時，則出租人無法向承租人履行給付義務，承租人可以權利瑕疵擔保的規定，主張終止租賃合同，拒付以后的租金，并可以向出租人主張承擔違約責任。
2、出租人與真正權利人之間的關系。
真正權利人對于出租人已收取的租金，可以不當得利為由，主張出租人予以返還。但是出租人為標的物的善意占有人時，有收取孳息的權利，出租人不承擔返還租金的義務。例如，房屋的買受人，在買賣合同撤銷之前，對房屋有占有權，在其占有期間出租房屋而取得的收益，真正所有人不得主張返還。如果出租人對于租賃物明知不享有權利而將其出租，真正權利人不僅可以要求出租人返還租金，也可以向出租人主張侵權損害賠償。
3、真正權利人與承租人之間的關系。
真正權利人對于承租人可以請求返還租賃物，承租人對其負有返還義務，不得以租賃關系對抗真正權利人。真正權利人對于承租人已向出租人支付的租金，不得主張由承租人向其給付。但對承租人尚未給付的租金，可以向承租人請求給付，承租人不得以真正權利人不是出租人為由拒絕給付。
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簡介:
法學學士學位，上海律師協會會員。自執業以來，專注律師實務及法律研究，致力于經濟糾紛、公司企業、損害賠償、婚姻繼承等民商事領域的訴訟、仲裁，非訴法律顧問、風險防范等法律服務。秉承“遵法、敬業、誠信、高效”的執業理念，致力于為客戶提供高質量、高效率、全方位的法律服務，受到客戶的一致好評。在交通事故、婚姻繼承、債權債務、動拆遷、勞動人事等常態法律領域，有著獨到的見解及豐富的辦案經驗。楊麗娟律師執業以來成功辦理數百起訴訟、仲裁及非訴案件，為大中型企業及個人提供過大量法律顧問服務及專項法律服務。全面準確提供法律分析及解決方案，善于解決復雜疑難案件。
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