“五證”&“兩書”

簽訂合同之前，一定要先確認房地產開發商的“五證”、“兩書”是齊全的，那“五證”和“兩書”有什么作用呢?

房地產開發商在賣房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續，也就是說，只有這些手續都齊備了，他才有資格賣房。

“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》，“兩書”是指：《住房質量保證書》和《住宅使用說明書》。

定金&訂金

定金是指在合同訂立或在履行之前支付一定數額的作為擔保的擔保方式，俗稱保證金。

如果開發商毀約，是要雙倍返還的。

而訂金則帶有預付款性質，沒有擔保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發生購房者和開發商簽訂認購協議的時候，這時候，付訂金意味著你擁有對這套房子的優先購買權。如果你買了這套房子，訂金作為總房款的一部分;否則，不管是哪方違約，訂金都要原數返還。

認籌金&誠意金

除了定金和訂金。買房子的時候還會出現認籌金和誠意金。

認籌金是指開發商正式銷售前讓購房者繳納的費用，繳納了認籌金之后，你不僅可以獲得一定折扣的優惠，還可以優先購買房屋，一般用來解決開發商的資金問題。

誠意金與認籌金類似，都是通過收取一定金額的錢，向買房的人承諾一定的優惠，并以此確定購房者的先后順序，但是，誠意金更相當于一種營銷手段。同樣，誠意金也不具有合同效力，不受到法律保護。

此外購房者還需要關注以下幾項基本問題：

1.購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。

2.合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。

房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。

3.房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。

4.其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體加以說明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。

5.違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：

（1）簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房;(2)購房者不按期付款;(3)開發商不按期交房;(4)面積變動超過約定幅度;(5)房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位;(6)產權過戶手續不全或不能按期辦理。