一、以“協(xié)議”的形式征收紅線范圍外的農(nóng)村房屋與土地合法嗎?

　　征地紅線是指有批準權(quán)限的人民政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃，用地指標等要素確定地方人民政府用需征收土地的范圍與界址。因此紅線以外的土地是禁止征收的。

　　《行政訴訟法》第十二條已經(jīng)明確將“土地房屋征收補償協(xié)議”列入行政訴訟的范疇。因此，在司法上，簽訂“土地房屋征收補償協(xié)議”屬于政府部門的行政行為。行政法的基本原則是“法無授權(quán)不可為”，因此，協(xié)議征收農(nóng)村房屋也必須有法律依據(jù)。另《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定，行政機關(guān)依據(jù)《土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定申請法院執(zhí)行其作出責令交出土地決定的，應(yīng)當符合下列條件：

　　(一)征地方案已經(jīng)由有權(quán)機關(guān)予以批準;

　　(二)顯然協(xié)議征收紅線外的房屋與土地是未經(jīng)任何機關(guān)批準的。因此行政機關(guān)此時并沒有征收房屋的法律依據(jù)，即使簽訂了協(xié)議，法院也不會接受土地管理部門申請執(zhí)行。

　　我國的《土地管理法》是一部嚴格管制土地用途的法律。為實現(xiàn)國家對土地管制，對于土地的征收與利用，《土地管理法》制定了嚴格的程序與指標控制制度。

　　首先，在程序上，《土地管理法》第四十五條規(guī)定，對不同的征收土地標準與規(guī)模，規(guī)定了國務(wù)院與省、自治區(qū)以及直轄市人民政府兩級審批權(quán)。其他任何機關(guān)無權(quán)批準征收土地。

　　其次，在用地控制上，《土地管理法》第二十四條規(guī)定了嚴格的用地計劃指標以及用地規(guī)劃要求。任何用地、征地必須符合年度土地利用計劃，滿足土地總體規(guī)劃的要求。

　　《土地利用年度計劃管理辦法》第十三條進一步規(guī)定，“新增建設(shè)用地計劃指標實行指令性管理，不得突破。批準使用的建設(shè)用地應(yīng)當符合土地利用年度計劃。凡不符合土地利用總體規(guī)劃、國家區(qū)域政策、產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的建設(shè)項目，不得安排土地利用年度計劃指標。沒有土地利用年度計劃指標擅自批準用地的，按照違法批準用地追究法律責任。”

　　二、征地補償協(xié)議包括什么內(nèi)容?

　　征地補償協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

　　(1)補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

　　(2)補償款的支付時間及支付方式。

　　(3)如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。

　　(4)約定違約責任。一般來說，征地人答應(yīng)的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現(xiàn)，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應(yīng)該為可能出現(xiàn)的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促征地的履行合同。

　　征收房屋需按照規(guī)定來進行征收什么部分的房屋，在沒有相關(guān)批準的情況下，任何人不得對土地進行征收，如果被強制性征收，這是違法，可以向有關(guān)部門申訴，及時維護自己的利益。

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