租賃合同中承租人可以解除情形的種類

合同的解除，是合同有效成立后，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。

約定解除是當(dāng)事人雙方合意的體現(xiàn)，在雙方?jīng)]有約定的情況下，出現(xiàn)法律規(guī)定的特殊情形下在租賃合同中承租人的解除情形主要有以下幾種：

1、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這里的“承租人”應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大解釋為包括承租人之共同居住人，共同使用人等等與租賃物的安全程度有利害關(guān)系的人。

在一般買賣合同中，若買受人明知標(biāo)的物存有瑕疵仍購買的，一般應(yīng)免除出賣人的責(zé)任并不允許買受人解除合同。但在租賃合同則不能因此而不允許承租人解除合同。

承租人既然明知租賃物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍執(zhí)意租賃該物的，雖然可以允許其解除合同，但在解除合同以前如發(fā)生因租賃物的危險(xiǎn)所致?lián)p害時，承租人需要對此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因?yàn)槌凶馊嗣髦@種危險(xiǎn)性的存在仍要租賃該物，應(yīng)認(rèn)為主觀上對損害的發(fā)生也有過錯，因此對損害也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

租賃物的部分毀損、滅失并不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，或者只是部分地影響承租人的使用收益還不足以影響整個合同目的的實(shí)現(xiàn)的，承租人不能據(jù)此解除合同。

3、承租人在租賃期間死亡，其生前的共同居住人有權(quán)繼續(xù)原租賃合同，可以解除合同。

就該法律規(guī)定的目的而言，是為保護(hù)承租人生前共同居住人的利益，為了使承租人的生前共同居住人不因與承租人無法定繼承關(guān)系而在其死后驟然無所依靠。這既然是一種授權(quán)，該同居人自然可以選擇。如其認(rèn)為其無須受此種保護(hù)和特別照顧，自得不繼續(xù)該租賃合同而解除之。承租人之法定繼承人或指定繼承人，因依其與承租人關(guān)系可以取得承租人地位，因此可以解除合同。

4、因第三人對租賃物主張權(quán)利，以致承租人無法對標(biāo)的物使用、收益，行使租賃權(quán)的。

按照《合同法》的規(guī)定，承租人在這種情況下可減少或不支付租金。那么，在這種情況下，承租人是否可解除合同?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，合同可否解除，關(guān)鍵不在于是否存在第三人主張權(quán)利的情形發(fā)生，而在于這種主張是否確實(shí)已經(jīng)使承租人不能對租賃物使用、收益，導(dǎo)致合同的目的無實(shí)現(xiàn)可能。如果出現(xiàn)租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的情況，承租人當(dāng)然可以解除合同。