現(xiàn)行民事實體法明確規(guī)定了對共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)的保護。民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以支持。”

合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”國務(wù)院城市私有房屋管理條例第十一條也規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”

公司法第三十五條規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當購買該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。”

實體法上關(guān)于共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定，進入法院執(zhí)行程序后，是否有必要受到法院的保護?對此問題，有兩種不同的觀點：一種認為，民法上的優(yōu)先購買權(quán)僅適用于市場經(jīng)濟中當事人雙方自主交易的場合，不適用于強制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依國家強制力執(zhí)行債務(wù)人的財產(chǎn)，取代債務(wù)人的地位而行使對被執(zhí)行財產(chǎn)的處分權(quán)。法院在拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)時，無需考慮優(yōu)先購買權(quán)人的利益。而且，在強制執(zhí)行實踐中，法院經(jīng)常會碰到不動產(chǎn)上存在共有人、承租人的情況，他們要求行使優(yōu)先購買權(quán)，卻又想以低于市場價的價格購買，弄得法官左右為難，無法及時結(jié)案;有些被執(zhí)行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行工作的正常開展。基于這種觀念，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同案件若干問題的解釋》(征求意見稿第二稿)第五十二條規(guī)定：“在依據(jù)強制執(zhí)行程序(拍賣程序)或者破產(chǎn)程序出賣標的物時，優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。”該司法解釋明確否定了執(zhí)行程序中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護。

另一種觀點認為，優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，無論在當事人的自主交易活動還是法院的強制拍賣程序中，都應(yīng)當予以保護，不能隨意剝奪。

筆者同意第二種觀點。理由是：民事執(zhí)行以保護債權(quán)人的民事實體權(quán)利為使命，除了某些不適于執(zhí)行的權(quán)利外，強制執(zhí)行法都應(yīng)當予以保護。優(yōu)先購買權(quán)作為民商法上當事人的一種法定權(quán)利，在民事執(zhí)行程序有獲得保護的必要和可能。在大陸法系國家以及我國臺灣地區(qū)，理論和立法上均承認強制執(zhí)行程序中優(yōu)先購買權(quán)的保護問題。楊*齡教授著《強制執(zhí)行法論》中認為：“強制拍賣，亦為買賣之一種，自不影響優(yōu)先承買權(quán)人之權(quán)利……故不動產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時，執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者，得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無法定期限者，則應(yīng)在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買權(quán)。優(yōu)先承買人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買。”最高人民法院起草的《民事強制執(zhí)行法(草案)》中也明確規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)的保護方法。

二、強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的兩種方法

優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)必須具備兩個要素：一是購買條件相同;二是基于同樣的購買條件作出了愿意購買的表示。在法院拍賣程序中，理論和實踐中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。

“跟價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競買，優(yōu)先購買權(quán)人和競買人一起競價，實行價高者得。這種做法將優(yōu)先購買權(quán)人視同一般的競買人。因此，優(yōu)先購買權(quán)人要行使和實現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)，必須同其他競買人一樣，按照拍賣公告的要求，進行競買登記，交納拍賣保證金，舉牌競買。

“詢價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人到拍賣現(xiàn)場，但不直接參與競價，待經(jīng)過競價產(chǎn)生最高應(yīng)價者后，由拍賣師詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買。如果其不愿購買，則拍賣標的即由最高應(yīng)價者購得。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應(yīng)價者是否愿意再加價，如果其不愿加價，則拍賣物由優(yōu)先購買權(quán)人購得，如果其表示愿意，則在加價后再詢問優(yōu)先購買權(quán)人。如此反復(fù)，直至其中一人退出，拍賣才成交。

我國臺灣地區(qū)基本上采納了“詢價法”，不同之處在于，不再詢問最高應(yīng)價者是否愿意再加價，只要承租人表示愿意購買，拍賣標的即歸承租人購得，否則，歸最高應(yīng)價者。

2005年1月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱拍賣規(guī)定)第十六條第一款規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。”可見，該司法解釋采用的“跟價法”是人民法院強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的統(tǒng)一方法。

“跟價法”要求優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時，須以競買人的身份舉牌應(yīng)價，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要指價格同等，還包括付款期限、交付方式同等，其他競買人須遵守的拍賣程序、規(guī)則，承租人也應(yīng)遵守。在其他人舉牌應(yīng)價后，有最高應(yīng)價時，拍賣師高呼三聲，此時優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以此最高價接受。如無人進一步出更高價，則賣給優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高出價，而優(yōu)先購買權(quán)人不為表示的，則拍歸最高應(yīng)價者。按照“跟價法”，優(yōu)先購買權(quán)人必須積極、主動應(yīng)價，其優(yōu)先購買權(quán)才能獲得保護。

三、強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的程序

根據(jù)拍賣規(guī)定第十四條和第十六條的規(guī)定，法院強制拍賣中，對于優(yōu)先購買權(quán)的保護須遵循如下程序：

1.拍賣通知

人民法院應(yīng)當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(拍賣規(guī)定第十四條)。

由于優(yōu)先購買權(quán)人須以競買人身份行使優(yōu)先購買權(quán)，所以拍賣通知中要載明拍賣的時間、地點、拍賣原因、拍賣保證金數(shù)額、交納拍賣款的期限等內(nèi)容，以便于優(yōu)先購買權(quán)人決定是否參與競買。

對于法院尚未知悉的優(yōu)先購買權(quán)人，法院應(yīng)當在拍賣公告中一并告知優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的權(quán)利，以及不登記競買將喪失其優(yōu)先購買權(quán)的法律后果。

拍賣通知的時間不受民法規(guī)定的限制。《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條僅要求在出賣前合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人。應(yīng)當指出，在司法拍賣程序中，人民法院不受民法上規(guī)定的通知時間的限制，也不受當事人雙方約定的通知時間的限制。只要拍賣通知符合拍賣規(guī)定第十四條即可。

2.競買登記、交納競買保證金、拍賣日到場

優(yōu)先購買權(quán)人須按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、交納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。未按規(guī)定登記競買、交納競買保證金的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，“優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”(拍賣規(guī)定第十四條)。

3.舉牌應(yīng)價

出現(xiàn)了最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人在拍賣師高呼三次結(jié)束前舉牌應(yīng)價，且該最高價達到本次拍賣保留價以上的，就以該應(yīng)價拍賣成交給優(yōu)先購買權(quán)人。“如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人”(拍賣規(guī)定第十六條)。

4.順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的處理

順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，拍賣司法解釋規(guī)定“以抽簽方式?jīng)Q定買受人”(拍賣規(guī)定第十六條)。執(zhí)行實踐中也有采用繼續(xù)加價拍賣的辦法，由多個優(yōu)先購買權(quán)人為競買人、以現(xiàn)有的出價為起拍價，讓多個優(yōu)先購買權(quán)人繼續(xù)競拍，價高者得。但拍賣規(guī)定沒有采納這種做法。

如果多個優(yōu)先購買權(quán)人順序不同的，那么應(yīng)當由順序在先的優(yōu)先購買權(quán)人作為買受人。比如共有人與承租人對于拍賣物都享有優(yōu)先購買權(quán)時，共有人基于物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)，在物權(quán)效力上優(yōu)先于承租人基于債權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。