強制拍賣的活動內容

(一)確立了拍賣優(yōu)先的原則

1.《規(guī)定》將拍賣做為處理查封財產首選。

2.在堅持優(yōu)先進行拍賣的同時，把變賣作為必要的補充.主要指以下幾種情況：

(1)當事人雙方及有關權利人同意變賣的財產;

(2)金銀及其制品;

(3)當?shù)厥袌鲇泄_交易價格的動產;

(4)易腐爛變質的物品;

(5)季節(jié)性商品;

(6)保管困難或者保管費用過高的物品。

(二)明確評估為拍賣的前置程序

1.評估機構的選擇

《規(guī)定》中確定評估機構有三種方式：

(1)由當事人雙方協(xié)商一致后經人民法院審查確定;

(2)在當事人雙方協(xié)商不成的情況下，由人民法院采取抽簽、搖珠、電腦配對等隨機的方式確定;

(3)在當事人雙方提出申請的情況下，通過公開招標的方式確定評估機構。采取隨機方式確定評估機構，只能從經人民法院考察、確定并依法公告的的評估機構名冊中確定。

2、不進行評估的幾種例外情況

(1)財產價值較低的;

(2)價格依照通常方法容易確定的;

(3)當事人雙方及其他執(zhí)行債權人申請不進行評估的。

這里的要求是“當事人雙方及其他執(zhí)行債權人”，而不是“當事人雙方或其他執(zhí)行債權人”。

3.異議與重新評估

司法解釋賦予了事人及其他利害關系人可以對評估報告提出異議和申請重新評估的權利。作出這一規(guī)定的主要是考慮到：

為合理地確定拍賣保留價提供重要的參考依據(jù)。為防止因評估價格過高或過低給當事人的利益造成損害。

但是，關于重新評估的問題，司法解釋設置了嚴格的條件限制。

(三)拍賣機構的選擇與拍賣委托

執(zhí)行財產采用拍賣方式變現(xiàn)本身是一件好事，但是如何選擇拍賣機構卻是個非常復雜的問題。司法解釋對委托拍賣機構規(guī)定了三種方式：

1、由當事人雙方協(xié)商一致后經人民法院審查確定，這種方式充分體現(xiàn)了對市場主體意思自治的尊重。

2、在當事人雙方協(xié)商不成的情況下，由人民法院召集當事人雙方采取抽簽、搖珠等隨機的方式確定拍賣機構。

3、在當事人雙方提出申請的情況下，應當通過公開招標的方式確定拍賣機構。

(四)確定拍賣保留價

司法解釋明確規(guī)定拍賣應當確定保留價，禁止無保留價拍賣。

保留價與評估價是何種關系?

保留價的確定是個復雜的問題.拍賣保留價的確定要綜合考慮多種因素。

(五)拍賣公告與標的展示

在進行拍賣標的展示時，法院或者拍賣機構應當如實、全面地向意向競買人、競買人說明拍賣標的的現(xiàn)狀。

司法解釋中關于拍賣公告的日期問題與拍賣法的規(guī)定有所不同。

關于公告日期的規(guī)定

關于公告范圍的規(guī)定

(六)競買人與優(yōu)先購買權

競買人原則上沒有特殊的資格限制。但是法律、行政法規(guī)對買受人的資格或者條件有特殊規(guī)定的，競買人應當具備規(guī)定的資格或者條件。

在強制執(zhí)行拍賣中申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人都可以參加競買。但被執(zhí)行人參加競買必須預交保證金。

但是如果拍賣成交后買受人反悔，人民法院裁定重新拍賣的。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。

(七)拍賣程序的終止和中止

1、拍賣開始前的程序終結(分為兩種情況)：

(1)拍賣前撤回拍賣委托

(2)被執(zhí)行人在拍賣日之前向人民法院提交足額金錢清償債務，要求停止拍賣的，人民法院應當準許，但被執(zhí)行人應當負擔因拍賣支出的必要費用。

2、拍賣程序的中止(暫時停止)

3、拍賣開始后的程序終結(分為兩種情況)

(1)停止拍賣

(2)抵債終結

根據(jù)最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第20條，在拍賣開始前，有下列情形之一的，人民法院應當撤回拍賣委托：

(一)據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書被撤銷的：(二)申請執(zhí)行人及其他執(zhí)行債權人撤回執(zhí)行申請的;(三)被執(zhí)行人全部履行了法律文書確定的金錢債務的;(四)當事人達成了執(zhí)行和解協(xié)議，不需要拍賣財產的;案外人對拍賣財產提出確有理由的異議的;拍賣機構與競買人惡意串通的;其他應當撤回拍賣委托的情形.

(八)流拍與再行拍賣

在拍賣實踐中，流拍的情形時有發(fā)生。如果出現(xiàn)了流拍，是否要繼續(xù)拍賣，直到拍賣成交為止?拍賣有無次數(shù)的限制?

流拍后債權人可以申請以物抵債。在什么情況下可以進行“以物抵債”?

(九)交割與交付

不動產所有權自拍賣成交裁定送達時起轉移，而不是過戶登記之日起轉移。

司法解釋規(guī)定不動產拍賣成交后，其所有權自拍賣成交裁定送達時起轉移。那么司法解釋為什么沒有把登記作為不動產所有權轉移的生效要件?這與不動產所有權轉移應以登記為生效要件的主流觀點是否存在沖突?

司法解釋對拍賣成交后價款和標的物的交付都提出了特殊的要求，規(guī)定拍賣價款和標的物應及時交付。為什么要作這種規(guī)定?

首先來看價款的交付。

兩點值得注意：

一是買受人應當在一定期限內交付價款

二是價款應當交付到人民法院或匯入人民法院指定的帳戶

其次來看拍賣標的物的交付

也有兩點值得注意：

一是在買受人將價款足額交付給法院之前，不允許將拍賣標的物實際移交給買受人。

二是拍賣成交后，人民法院應當在拍賣成交裁定送達后十五日內，及時將拍賣財產移交給買受人。

(十)保證金與拍賣傭金

首先我們來看看拍賣保證金。

司法解釋中為什么規(guī)定競買人在拍賣前預交保證金?向誰交?保證金的數(shù)額如何確定?

主要有兩個目的：

一是防止某些競買人在拍賣時故意出高價應買后不交納價款，擾亂和妨礙拍賣的順利進行。

二是確保重新拍賣時所增加的費用以及重新拍賣與原拍賣的差價損失，能從保證金中及時扣除。

應當注意：不是任何拍賣都要預交保證金，只有拍賣不動產、其他財產或者價值較高的動產的，競買人才應叫保證金。對于那些價值較低的動產的拍賣，可以不要求競買人預交保證金。

也不是所有競買人都應預交保證金。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預交保證金。

不預交保證金的后果是什么?

拍賣后保證金如何處理?

司法解釋對拍賣機構收取傭金的比例作了明確的限制性規(guī)定。

第32條對傭金收取的比例分段作出了具體的規(guī)定：拍賣成交價200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5%;超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3%;超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2%;超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1%;超過1億元的部分，不得超過0.5%。

另外,司法解釋明確規(guī)定拍賣機構只能向買受人單方收取傭金。